DIP – Deutsche Immobilien-Partner: Interesse an deutschen Immobilien hält an

Der deutsche Markt für Immobilieninvestments: Jahresbilanz 2011 - Trends 2012

(firmenpresse) - Die rege Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt hielt nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner auch 2011 an. Der Fokus der Investoren richtete sich auf Büro- und Geschäftshäuser in Top-Standorten sowie auf marktgerechte Wohnungsbestände und Mehrfamilienhäuser.
Insgesamt wurde am deutschen Markt für Immobilieninvestments (Wohnen und Gewerbe, Asset- und Share-Deals) 2011 ein Transaktionsvolumen in Höhe von rd. EUR 51 Mrd. erzielt. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung um 16% (2010: rd. EUR 43,9 Mrd.). Für Wohninvestments analysierte DIP ein Wachstum um 15% auf rd. EUR 23,4 Mrd. (2010: rd. EUR 20,3 Mrd.), Gewerbeinvestments legten sogar um 17% auf rd. EUR 27,6 Mrd. zu (2010: rd. 23,6 Mrd.).

Hinsichtlich der Investoren-Nachfrage stellt Henrik Hertz, DIP-Sprecher, fest: „Die Anlagestrategien der Investorengruppen unterscheiden sich derzeit kaum: Unabhängig vom Anlage-Segment besteht ein hoher, weiter gewachsener Nachfrageüberhang nach besonders stabilen (Core) Immobilien.“ Dies gelte trotz des im internationalen Vergleich überwiegend lediglich moderaten Renditeniveaus: „Nicht die Renditemaximierung, sondern die mittel- bis langfristige Kapitalsicherung unter Einrechnung realistischer Wertsteigerungen steht im Vordergrund. Dies gilt für die Nachfrage nach gewerblichen Investments und Wohninvestments gleichermaßen“, so Hertz.

Die deutschen Investmentmärkte werden daher aktuell durch identische Entwicklungstrends in den verschiedenen Teilmärkten geprägt:
- Im Wohnsegment konzentriert sich gemäß Untersuchungen von DIP die Nachfrage auf Märkte bzw. Regionen, in denen mit einem nachhaltigen Bevölkerungs- und Haushaltswachstum gerechnet wird. Das sind u.a. die kreisfreien Städte und besonders die Städte der „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Die Nachfrage nach marktgerechten Wohninvestments zog im letzten Jahr weiter deutlich an. Das gilt in räumlicher Hinsicht mit Blick auf die Produktpalette. Gesucht werden sowohl kleinere wie größere Pakete als auch Mehrfamilienhäuser fast aller Baualtersklassen und Größen.

- Im Segment Gewerbeimmobilien ist die Nachfrage nach Handelsimmobilien weiter gestiegen. Das gilt nicht nur für Geschäftshäuser in 1A-Lagen, sondern auch für neue(re) Shopping-Center bzw. Einzelhandels-Portfolios.
- Die Nachfrage nach traditionellen Büroinvestmentobjekten ist nach Analysen von DIP ungeachtet der Belebung an den Vermietungsmärkten eher verhalten. Die Nachgefrage fokussierte sich auf Top-Objekte, das entsprechende Angebot blieb indessen unzureichend. Das Renditeniveau blieb niedrig.

Gewerbliche Investments in den „Big Seven“
Das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Investmentmarkt hat deutlich zugenommen. Demensprechend lag der Fokus – wird von Portfoliokäufen abgesehen – auf den deutschen Immobilienhochburgen, den „Big Seven“: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In diesen Städten belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen nach vorläufigen Erhebungen auf EUR 12,5 Mrd. (2010: EUR 10,8 Mrd.). Das entspricht rd. 45% des gesamten relevanten gewerblichen Umsatzvolumens in Deutschland.

- Frankfurt steht mit einem gewerblichen Investmentvolumen von rd. EUR 3 Mrd. an der Spitze. Das Transaktionsvolumen der Mainmetropole stieg binnen Jahresfrist um 67%. Zu dem hohen Ergebnis trugen u.a. die Verkäufe der „Greentowers“ (rd. EUR 580 Mio.) und des „Silberturms“ (rd. EUR 390 Mio.) bei.
- Nach Frankfurt folgen München und Berlin mit rd. EUR 2,9 Mio. bzw. EUR 2,3 Mrd. Während München sein Vorjahresergebnis mehr als verdoppeln konnte (2010: rd. 1,2 Mio. bzw. +133%), ging es in Berlin um 18% zurück (2010: rd. 2,8 Mrd.).
- Hamburg rangiert an vierte Stelle mit rd. EUR 2,1 Mrd. und verbesserte sein Transaktionsvolumen um rd. EUR 200 Mio. bzw. 11%.
- In Düsseldorf (EUR 0,9 Mrd.) und Köln (EUR 0,8 Mrd.) reduzierte sich das Transaktionsvolumen um rd. 25% bzw. 20%. Stuttgart verblieb mit rd. EUR 0,4 Mrd. nahezu auf Vorjahresniveau.

Die spürbaren Rückgänge in Berlin und Düsseldorf sind Folge des jeweils sehr guten Vorjahresergebnisses und des (aktuellen) Produktmangels großvolumiger Core-Investment-Angebote. 2010 wurden in Berlin u.a. das „Sony-Center“ (EUR 572 Mrd.) und das „Alexa“ (EUR 316 Mio) verkauft, in dem ungleich kleinräumigeren Düsseldorf der „Vodafone-Campus“ (EUR 300 Mio.).

Kaufpreisfaktoren und Renditen für Gewerbeinvestments in den DIP-Märkten
Das sichere Investment ist nach wie vor „Investors‘ Darling“. Objekte abseits der Core-Lagen werden deutlich verhaltener und ausschließlich mit Preisabschlägen abgesetzt. Die Nachfrage an Core-Objekten übersteigt das Angebot deutlich, und so gaben die Renditen im Berichtsjahr 2011 abermals nach. Mit steigendem Risiko (sei es Lage oder Objektqualität) nimmt der Renditespread deutlich zu und wurde im Vergleich zum Vorjahr noch größer.

In den 15 DIP-Märkten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) gaben die Spitzenrenditen in nahezu jeder Asset-Klasse leicht nach, die Unterschiede sind aber immer noch beachtlich:
- Für Top-Geschäftshäuser liegen sie im Mittel in den 15 deutschen DIP-Märkten aktuell bei rd. 5,12% (2010: 5,56%).
- Die Spitzenrenditen für reine Bürohäuser sind mit 5,54% (2010: 5,8%) im Mittel über alle DIP-Standorte etwas höher.
- Auf etwa demselben Niveau liegen die Spitzenrenditen von Einkaufszentren: 5,5%.
- Am oberen Rand liegen die Spitzenrenditen von Logistikimmobilien: Für Top-Objekte stellen sie sich durchschnittlich auf ca. 6,8% erzielt.

Renditen nach Standorten
- Die ohnehin recht niedrigen Spitzenrenditen für 1A-Geschäftshäuser gaben im Jahresverlauf wiederholt nach. Am teuersten sind entsprechende Topobjekte in München (3,8%). Auch in Frankfurt am Main (4%), Hamburg und Stuttgart (beide 4,3%) sind die Spitzenrenditen ausgesprochen niedrig.
- Unter 5% liegen die Spitzenrenditen noch in Berlin (4,6%), Düsseldorf (4,7%), Bremen, Köln und Nürnberg (jeweils 4,9%).
- Die Risikoneigung marktführender Investoren ist ausgesprochen niedrig, hinsichtlich Lagequalität werden nur selten Abstriche gemacht. Am ehesten zeichnet sich bei Mietvertragslaufzeiten eine gewisse Risikobereitschaft ab. Allerdings sind die diesbezüglichen Preisabschläge beachtlich und die Renditen entsprechender Geschäfts- und Bürohäuser rd. 100 bis 150 Basispunkte höher.
- Märkte mit den höchsten mittleren Kapitalisierungsfaktoren und geringem Risiko sind München (4,8%), Stuttgart und Frankfurt a.M. (je 5,3%). Es folgen Nürnberg, Hamburg (je 5,5%) und Köln (5,8%).
Zwischen sechs und sieben Prozent liegen die mittleren Renditen in Berlin (6%), Bremen (6,3), Hannover und Düsseldorf (6,5), Dresden und Leipzig (je 6,8%).
- Am günstigsten sind die mittleren Einstiegsfaktoren in Essen (7,1%), Magdeburg (7,8%) und Rostock (8%).

Kaufpreisfaktoren und Renditen für Wohninvestments
Im Wohnsegment blieb 2011 die Nachfrage wie schon 2010 deutlich höher als das Angebot. Als Folge stiegen die Kaufpreisfaktoren erneut an. Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für Wohnimmobilien in den DIP-Märkten bei 6,35% (2010: 7,06) und damit knapp 71 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahresergebnisses. Das Niveau der Anfangsrenditen für Mehrfamilienhäuser ist bundesweit sehr differenziert. Dies zeigt sich u.a. bei den

Spitzenrenditen:
- Die teuersten Städte sind München (4%), Stuttgart (4,2%) und Hamburg (4,4%).
- In Frankfurt a.M., Düsseldorf und Berlin liegen die Renditen für Topobjekte bei 4,5%, in Köln bei 4,9%.
- Zu den Märkten mit ausgesprochen günstigen Einstiegsfaktoren zählen unverändert Magdeburg, Rostock und Leipzig: In Magdeburg liegen die Spitzenrenditen für 1A-Wohnobjekte bei 7,5%, in Leipzig bei 6,5% und in Rostock bei 6,3%.

Die Fokussierung der Nachfrage auf das Wohnsegment führte in den analysierten Städten im Berichtsjahr 2011 zu steigenden Einstiegsfaktoren im Spitzensegment. Das gilt auch für international weniger bekannte Standorte und sogar für Standorte mit markanten Wohnungsleerständen. In diesen Städten ist allerdings der Renditespread in Abhängigkeit zur Objektlage ausgesprochen hoch.
So liegen die Einstiegsfaktoren in guten Lagen in Berlin (Stadt mit Leerstand) und Bremen (B-Stadt) in der Regel beim 22- bzw. 21-fachen der Jahreskaltmieten, während in den weniger stark nachgefragten mittleren Wohnlagen dieser Städte die Kapitalisierungsfaktoren um drei, vier oder sogar fünf Vervielfältiger der Jahreseinnahmen niedriger sind.

Chancen, Risiken und Ausblick
Die Chancen für ein erfolgreiches Engagement auf dem deutschen Investmentmarkt sind angesichts anhaltender Schwierigkeiten auf den internationalen Finanzmärkten und der Euro- und Verschuldungskrise vergleichsweise günstig:

- Der mit jeweils 3% BIP-Wachstum zwei Jahre überproportional hohe konjunkturelle Aufschwung mit relativ starkem Beschäftigungseffekt wird sich 2012 zwar erkennbar verlangsamen (Wachstumsprognose: +/- 1%), doch sind die Risiken bezüglich einer Rezession nicht greifbar. Binnennachfrage und vor allem Exportüberschuss bleiben stabil bzw. ausgesprochen hoch.
- Die Zahl spekulativer Projektentwicklungen im Bürosegment bleibt als Folge deutlich restriktiver Finanzierungsanforderungen unverändert überschaubar. Die Vorvermark-tungs¬quote im Berichtsjahr 2012 neu auf den Markt gelangender Büroflächen stellte sich zum Jahresanfang in den analysierten Standorten ausnahmslos auf über 50%. Dementsprechend erwartet DIP eine weitere Reduzierung des marktfähigen Büroflächenleerstands und ein stabiles bis leicht steigendes Spitzenmietniveau in nahezu allen Standorten.
- Die Kaufpreisfaktoren für marktgerechte Büroobjekte bleiben weitgehend stabil.
- Auf dem Wohninvestmentmarkt wird eine Marktkonsolidierung erwartet, auch wenn von einer weiterhin überdurchschnittlichen Nachfrage und Umsatzdynamik auszugehen ist. Die nachhaltige Stabilität der Mietverträge, stabiles bis moderat steigendes Mietpreisniveau und der Abbau von Leerständen machen Wohninvestments vor allem in den Ballungskernen und Top-1B-Städten auch 2012 zur begehrten Asset-Klasse.
- Die starke Einbindung der exportorientierten deutschen Wirtschaft in die globale Arbeitsteilung und die gute Konsumstimmung stimulieren den Bedarf an Logistik- und Gewerbeflächen. Das Potential für neue Projektenwicklungen und Investment-produkte bleibt hoch. Die Kaufpreisfaktoren bleiben in diesem Marktsegment stabil, höhere Kapitalisierungsfaktoren scheitern unverändert an logistikbranchentypisch vergleichsweise kurzen Mietvertragslaufzeiten.

Fazit von DIP-Sprecher Henrik Hertz: „Da es in Deutschland im Gegensatz zu USA und zahlreichen europäischen Ländern keine Immobilienblase gab oder gibt, sprechen die ausgesprochen guten außen- und binnenwirtschaftlichen Aussichten der deutschen Volkswirtschaft dafür, dass auch 2012 wieder ein gutes Investmentjahr werden kann. Hierzu gehört aber auch eine zunehmende Risikobereitschaft breiterer Investorenkreise: Investments jenseits von Core scheitern derzeit nicht am Interesse der Investoren, sondern an der krisenfolgend deutlich restriktiveren Finanzierungspolitik der Banken. Die Darstellung von Eigenkapital und Finanzierung bestimmt daher im Wesentlichen das Transaktionsgeschehen im Jahr 2012.“

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Bereitgestellt von Benutzer: ThomasGlodek
Datum: 14.02.2012 - 12:00 Uhr
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Freigabedatum: 14.02.2012

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