Wohnimmobilien in Bayern: Neubau entlastet Märkte noch nicht ausreichend / Sparkassen-Finanzgruppe erwartet moderate Preisanstiege
/ "60 Prozent Eigentumsquote: Ein lohnenswertes politisches Projekt"

(ots) - Das Angebot an neu gebauten Häusern und Wohnungen
in Bayern wird 2017 nach Einschätzung der Sparkassen-Finanzgruppe
deutlich wachsen. Dennoch zeichnet sich bislang kein spürbarer
Rückgang der Kaufpreise im Gesamtmarkt ab. "Wir gehen davon aus, dass
das Interesse am Erwerb von Wohnimmobilien sowohl bei Eigennutzern
als auch bei Kapitalanlegern weiterhin groß sein wird", sagte Paul
Fraunholz, Geschäftsführer der
Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH (Sparkassen-Immo), anlässlich
der jährlichen Pressekonferenz der Sparkassen-Finanzgruppe zum
bayerischen Wohnimmobilienmarkt. Begünstigt wird die Nachfrage durch
die außergewöhnlich niedrigen Finanzierungszinsen. Angesichts einer
möglichen Trendwende bei den Zinsen sollten Immobilienfinanzierer
Kreditentscheidungen besonders gut abwägen, erklärte Roland Schmautz,
Vizepräsident des Sparkassenverbands Bayern (SVB). Dr. Franz
Wirnhier, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayern, betonte, dass eine
weitere Steigerung der Bautätigkeit und mehr Wohneigentum
erforderlich seien.

Im Bayernschnitt sind die Preise für Wohnimmobilien 2016 erneut
gestiegen. Bei den durch Makler von Sparkassen und LBS vermittelten
Objekten investierten Käufer für ein gebrauchtes Haus (Reihen-,
Doppel-, Ein- oder Zweifamilienhaus) durchschnittlich 278.500 Euro
und damit 6 Prozent mehr als im Vorjahr. Gebrauchte
Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 174.000 Euro - 15 Prozent mehr
als im Vorjahr. Der Kaufpreis für eine Neubauwohnung lag im
Durchschnitt um 99.500 Euro über dem Preis für eine Wohnung aus dem
Bestand. Für ein neu gebautes Haus gaben Käufer durchschnittlich
sogar 253.000 Euro mehr aus als für ein gebrauchtes Haus. "Diese
deutlichen Differenzen sind darauf zurückzuführen, dass der größere
Anteil der zum Kauf angebotenen Neubauten an stark nachgefragten und

somit relativ hochpreisigen Standorten entsteht. Zudem müssen
Neubauten eine deutlich höhere Bau- und Ausstattungsqualität
aufweisen. Für gebrauchte Immobilien fallen dagegen nach dem Erwerb
oftmals noch hohe Kosten für eine Renovierung und Modernisierung an",
erklärte Paul Fraunholz.

Große regionale Preisunterschiede

Der Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe gibt Auskunft über
Preisspannen für Wohnimmobilien in allen bayerischen Landkreisen. Ein
gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus in einer mittleren bis guten
Lage kann in einigen ostbayerischen Landkreisen für unter 200.000
Euro erworben werden, während im Süden in einigen Regionen mehr als
800.000 Euro investiert werden müssen. In München ist ein solches
Haus in der Regel nicht unter einer Million Euro zu bekommen. Die
Regionen und Städte mit einer höheren Bevölkerungsdichte, die oftmals
auch einen starken Zuzug verzeichnen, haben auch die höchsten
Kaufpreise für Wohnimmobilien. Dieser Trend dürfte sich auch 2017
fortsetzen. "Die Nachfrage ist insgesamt sehr hoch, das Angebot
knapp. Und dies führt vielerorts dazu, dass die Immobilienpreise
steigen", erklärte Fraunholz.

Makler von Sparkassen und LBS vermittelten über 10.000 Objekte

Die Makler von Sparkassen und LBS in Bayern vermittelten 2016 über
9000 Kaufimmobilien (-3 Prozent) mit einem Gesamtwert von 2,4
Milliarden Euro (+9 Prozent). Zusätzlich wurden rund 1100 Mietobjekte
vermittelt. Fraunholz betonte, dass sich Käufer und Verkäufer von
Wohnimmobilien im Vorfeld an einen erfahrenen Fachmann wenden
sollten. Die Große Koalition hat vor knapp vier Jahren einen
Gesetzesentwurf auf den Weg gebracht, der die Berufszulassung für
Immobilienmakler regeln soll. In einer Anhörung im
Wirtschaftsausschuss des Bundestags gab es vor kurzem jedoch auch
kritische Stellungnahmen dazu. Branchenvertreter befürchten deshalb,
das Gesetz werde bis zur Bundestagswahl nicht mehr verabschiedet.
"Wir würden es sehr bedauern, wenn diese Regulierung, die am
stärksten der Qualitätssicherung von Maklerleistungen und somit dem
Verbraucherschutz dient, weiter auf sich warten ließe", sagte
Fraunholz.

Wohnungsbaukredite von 67 Milliarden Euro bei bayerischen
Sparkassen

Die Sparkassen in Bayern konnten ihren Gesamtbestand an
Wohnungsbaukrediten 2016 auf 66,8 Milliarden Euro (+5,3 Prozent)
ausweiten. Damit geht mehr als die Hälfte aller Kredite der
bayerischen Sparkassen in den Erwerb oder die Schaffung von Wohnraum.
2016 bewilligten die Sparkassen neue Wohnungsbaukredite in Höhe von
13,9 Milliarden Euro und damit 5,2 Prozent weniger als im Vorjahr, in
dem eine Rekordsteigerungsrate von 27,6 Prozent verzeichnet worden
war. "Einen Teil des Rückgangs führen wir auf die Umsetzung der neuen
europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie zurück. Wir haben im
täglichen Geschäft sehr deutlich gespürt, wie sehr die enge Auslegung
die Kreditvergabe behindert hat. Wir begrüßen es deshalb sehr, dass
der deutsche Gesetzgeber das nationale Umsetzungsgesetz jetzt noch
einmal in die Hand nimmt", so Schmautz.

Keine Gefahr für Stabilität des Finanzsystems

Mit Blick auf das Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz warnte der
Vizepräsident des Sparkassenverbands Bayern davor, Mehraufwände in
den Kreditinstituten zu verursachen, ohne wirklich Nutzen zu stiften:
"Wir Sparkassen meinen, dass solche weitreichenden
Eingriffsbefugnisse der Aufsicht in die Wohnbaufinanzierung nicht der
aktuellen Risikosituation im Wohnimmobiliensektor entsprechen. Denn
die Kreditvergabepraxis in Deutschland ist vorsichtig und
kundengerecht, schon deshalb gibt es keine gefährliche Überhitzung
des Immobilienmarkts. Der Markt wird zwar nach wie vor von einer
anhaltend starken Nachfrage geprägt, die angesichts der begrenzten
Anzahl verfügbarer Objekte nicht befriedigt werden kann. Das wirkt
sich natürlich auf die Preise aus, die regional auch den normalen
Rahmen überzeichnen können. Eine Gefahr für die Stabilität des
Finanzsystems ergibt sich dadurch aber nicht."

Schmautz betonte, dass nachhaltige Finanzierungskonzepte gerade
bei eigengenutzten Immobilien, die Teil der Altersvorsorge sind,
besonders künftige Zinsanstiege berücksichtigen müssten. Der
durchschnittliche Effektivzinssatz für Wohnbaukredite an private
Haushalte hatte im Oktober 2016 einen historischen Tiefstand von 1,62
Prozent erreicht. "Mit der Anhebung der amerikanischen Leitzinsen
deutet sich zwar auch hierzulande eine Trendwende an. Ob sie auch für
uns nachhaltig ist, wird insbesondere die EZB-Politik im weiteren
Verlauf zeigen."

Wohnflächenbedarf in Bayern wächst weiter

2016 wurden bayernweit rund 65.000 Wohneinheiten in neuen
Wohngebäuden genehmigt - das ist ein Viertel mehr als ein Jahr zuvor.
Rechnet man auch sonstige Wohneinheiten dazu - zum Beispiel
Wohnungen, die durch Dachgeschossausbauten entstehen -, waren es rund
73.000. Damit wurde erstmals das Ziel von jährlich 70.000 neuen
Wohneinheiten erreicht, das Bayerns Innenminister Joachim Herrmann
seit vielen Jahren nennt. "Dieser beachtliche Aufschwung beim Neubau
zeigt, welch große Anstrengungen unternommen werden, um das
Wohnungsangebot zu verbessen. Doch der Nachholbedarf ist groß. Und
die wesentlichen Nachfragefaktoren werden noch lange anhalten.
Deshalb muss die Politik den Rahmen schaffen für mehr Neubau",
betonte Dr. Franz Wirnhier.

Wohneigentum stabilisiert Altersvorsorge und entlastet Märkte

Der Vorstandsvorsitzende der LBS Bayern betonte in diesem
Zusammenhang die Bedeutung von Wohneigentum: "Mehr Wohneigentum
entlastet über Sickereffekte die angespannten Wohnungsmärkte und
stabilisiert die Altersvorsorge, weil die Mehrheit der Bürger dadurch
im Alter mietfrei wohnen kann. Die Wohnkosten von Eigentümern liegen
im Ruhestand deutlich unter denen von Mietern. Das bringt eine
erhebliche Entlastung für die Haushalte und ermöglicht ihnen, den
Lebensstandard im Alter abzusichern, ohne am Kapitalmarkt Renditen
erzielen zu müssen", so Wirnhier.

Er plädierte dafür, den Wohneigentumserwerb durch Zuschüsse zu
unterstützen, ergänzt um eine familienpolitische Komponente, etwa in
Form einer Kinderzulage: "In der Diskussion um bezahlbares Wohnen
sollte sich die öffentliche Debatte auf die jungen Familien
fokussieren, die Sorgenkinder bei der Wohneigentumsbildung. Diese
Leistungsträger unserer Gesellschaft, die über ihre Sozialabgaben
heute und Renteneinbußen morgen einen überdurchschnittlichen Beitrag
für die Gemeinschaft leisten, müssen von der Politik wieder in das
Visier der Bauförderung genommen werden." Zudem sprach sich Wirnhier
dafür aus, die Sparförderung anzuheben, um den Aufbau von
Eigenkapital im Zinstief zu erleichtern. Die Wohnungsbauprämie ist
seit über 20 Jahren nicht mehr an die allgemeine Lohn- und
Preisentwicklung angepasst worden. Es gibt sie nur bis zu einem zu
versteuernden Jahreseinkommen von 25.600 Euro. Wirnhier: "Ein junger
KFZ-Mechatroniker - ein typisches Beispiel für die Kernzielgruppe der
Förderung - liegt oft schon kurz nach dem Berufseinstieg über dieser
Grenze. Diese muss auf mindestens 30.000 Euro angehoben werden. Die
maximal geförderte Sparleistung sollte auf 1000 Euro bei einem
Fördersatz von 10 Prozent erhöht werden."

Anpassungen bei Wohnriester erforderlich

Wirnhier verwies auch darauf, dass klassische Sparanlagen wegen
der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank kaum noch Zinsen
einbringen, während die Mieten kontinuierlich steigen und die
allgemeine Inflation anzieht: "Die Altersvorsorge mit Wohneigentum
bietet einen Ausweg aus diesem Dilemma. Deshalb ist die
Eigenheimrente seit Jahren der Favorit bei den Neuabschlüssen von
Riester-Produkten. Allerdings sind auch hier Anpassungen notwendig.
Der Rechnungszins beim Wohnförderkonto, das zur Ermittlung der
nachgelagerten Besteuerung im Ruhestand die geförderten Spar- und
Tilgungsbeiträge erfasst, beträgt gesetzlich festgelegt 2 Prozent.
Diese Größenordnung ist angesichts des tatsächlichen Zinsumfelds
nicht zu rechtfertigen, sie versteht kein Kunde mehr und sollte auf
allerhöchstens 1 Prozent abgesenkt werden. Mit Blick auf den Verfall
der Kapitalmarktzinsen wäre auch eine Abschaffung der Verzinsung
angebracht."

Die signifikante Steigerung der Wohneigentumsquote müsse ein
zentrales Zukunftsthema werden, forderte Wirnhier: "Nach der
Bundestagswahl sollte die künftige Regierung das Ziel ausgeben, die
Wohneigentumsquote in Deutschland bis 2030 auf 60 Prozent zu bringen.
So viele Mieter wie möglich zu Wohneigentümern machen - das wäre ein
lohnenswertes politisches Projekt."

Der Marktspiegel der Sparkassen-Finanzgruppe mit Preisdaten für
die Städte und Landkreise in Bayern ist abrufbar unter:
www.sparkassen-immo.de



Pressekontakt:
LBS Bayern
Dominik Müller / Referat Unternehmenskommunikation
Tel.: 089 / 411 13 - 62 23
E-Mail: presse(at)lbs-bayern.de

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Datum: 27.04.2017 - 13:00 Uhr
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