PresseKat - Deutsche Vermieter im Internationalen Vergleich sehr schlecht gestellt

(firmenpresse) - DVMI Deutsche Vermieter Inkasso GmbH: Situation verschlechtert sich weiter

Kriftel, 25. April 2006 - Wachsende Mietrückstände und stetig sinkende Zahlungsmoral der Mieter bringt immer mehr Vermieter in Deutschland in die Schuldenfalle. Der Hauseigentümer hat hier zu Lande einen schweren Stand, während in anderen Ländern wie zum Beispiel in Schweden, Frankreich, USA, England oder der Schweiz das Problem Mietschulden absolut zu vernachlässigen ist und Mietnomaden unbekannt sind. Die DVMI Deutsche Vermieter Inkasso GmbH, Kriftel, hat bei unseren europäischen Nachbarn und in den USA nachgefragt: Welche Möglichkeiten haben Vermieter, wenn ihre Mieter nicht bezahlen? Die Ergebnisse waren teilweise erstaunlich und insgesamt bleibt festzustellen: Im internationalen Vergleich ist der deutsche Vermieter sehr schlecht gestellt.

Mittlerweile belaufen sich die Mietzahlungsrückstände auf mehr als zwei Milliarden Euro (Quelle: Haus & Grund e.V.). Und mieterfreundliche Gesetze machen die Durchsetzung der Vermieterrechte schwierig. Ein Gerichtsverfahren kann sich 18 Monate und länger hinziehen und oft sind die Ergebnisse dürftig. "Vor allem für Vermieter, die ihre Immobilien fremdfinanziert haben und die Miete zur Tilgung benötigen, kann es sehr schnell eng werden", erklärt Günter Albert, Geschäftsführer der DVMI Deutsche Vermieter Inkasso GmbH. "Hier steht dann nicht selten die Existenz des Vermieters auf dem Spiel." Ein weiteres typisch deutsches Problem sind die sogenannten "Mietnomaden". Menschen, die von Wohnung zu Wohnung ziehen, ohne jemals Miete zu zahlen und auf den langen Zeitraum zwischen fristloser Kündigung und Zwangsräumung spekulieren.

Ganz anders sieht das in vielen europäischen Ländern und den USA aus: Schnelle Gerichtsverfahren und bessere Präventionsmassnahmen sorgen dafür, dass der Vermieter kaum Geld verliert. "Dem Mieter wird nicht soviel Spielraum und Zeit wie in Deutschland gelassen", erklärt Günter Albert.

In den USA beispielsweise gibt es in vielen Bundesstaaten für Mieter- und Vermieterprobleme einen "Landlord/Tenant Court" (Vermieter/Mieter-Gericht). Bei Mietrückständen kann der Vermieter dieses Gericht einschalten. Nach eingehender Prüfung durch das Gericht bekommt der Mieter einen Räumungsbefehl (Eviction Notice), mit der Aufforderung die fälligen Mieten zu bezahlen oder die Wohnung zu verlassen. Erfolgt innerhalb von zehn bis 30 Tagen keine Begleichung der Mietschulden, kann der Vermieter mit Hilfe der Polizei den Mieter zwangsräumen lassen. Das gesamte Verfahren dauert etwa 60 bis 90 Tage (Quelle: Bridgehouse Rueckel & Bolthausen, LLC, Atlanta, USA).

Ausserdem ist es bei amerikanischen Vermietern durchaus üblich, sich von seinen Mietern Kontakte und Adressen von früheren Vermietern geben zu lassen, um sich dort nach dem Mieter zu erkundigen. Des Weiteren kann sich der Vermieter durch Belege von pünktlichen Mietüberweisungen über die Zahlungsmoral absichern.

Ähnlich zügig funktioniert das Verfahren in der Schweiz. Bei Nichtzahlung der Miete wird dem Mieter aufgefordert, die fällige Miete innerhalb von 30 Tagen zu bezahlen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter zum Monatsende mit eine Frist von wiederum 30 Tagen kündigen. Weigert sich der Mieter auszuziehen, kann eine Schlichtungsbehörde, ähnlich einem Gericht, hinzugezogen werden. Nach zwei bis längstens sechs Wochen erhält der Vermieter hier einen Verhandlungstermin. Wenn nachgewiesen wird, dass die Miete nicht bezahlt und ordnungsgemäss mit Einhaltung der Fristen zur Zahlung und Räumung der Wohnung aufgefordert wurde, erhält der Mieter innerhalb von zehn Tagen einen "Ausweisungsbefehl". Sollte der Mieter diesem nicht Folge leisten, kann der Vermieter die Polizei rufen und räumen lassen. Das gesamte Verfahren dauert zwischen drei und vier Monaten und die Kosten liegen bei 500 bis 600 Euro (Quelle: Hauseigentümerverband Schweiz).

Von solchen schnellen und kostensparenden Entscheidungen können deutsche Vermieter nur träumen.

Ein besonderes Immobiliengericht kümmert sich in Schweden um Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern. So werden Mietkündigungen von diesem Gericht geprüft. Wie lange der Prozess dauert, bis der Mieter letztendlich ausziehen muss, ist abhängig von verschiedenen Kriterien. In der Regel sind die Fälle schnell geklärt. Streitigkeiten, die sich länger als ein Jahr hinziehen, gibt es nicht.

Das Phänomen "Mietnomaden" ist in Schweden nicht bekannt, da der Mieter schriftliche Referenzen, eine Art Zeugnis von vorigen Vermietern, vorlegen muss.

Auch in Frankreich kennt man das Problem "Mietnomaden" und Mietausfälle nicht. Französische Vermieter lassen sich die Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter durch den sogenannten "Loca-Pass" bescheinigen. Jeder Arbeitnehmer hat in Frankreich die Möglichkeit, einen "Loca-Pass" bei der Unterzeichnung des ersten Arbeitsvertrages zu beantragen. Bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit übernimmt der Staat bis zu 36 Monaten die Miete. Finanziert wird dieser "Fonds" aus Abgaben der Arbeitgeber. Diese sind verpflichtet, etwa ein Prozent der Personalkosten für den "Loca-Pass" abzuführen. (Quelle: Hohl & Associes).

Allerdings ist das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, kann nur nach Ablauf des vereinbarten Mietzeitraums unter Angabe von genau gesetzlich vorgegebenen Gründen gekündigt werden. Dabei sollten zudem eine ganze Reihe von Formalitäten und Gegebenheiten beachtet werden. "Wenn Sie "falsch" kündigen, ist die Kündigung nichtig und der Mietvertrag verlängert sich automatisch um weitere drei Jahre", erklärt Hugues Letellier, Rechtsanwalt bei Hohl & Associes, Paris. Die Dauer der gerichtlichen Auflösung des Vertrags kann sich zwischen vier Monaten und vier Jahren hinziehen.

Sobald ein Mieter in England seine Miete nicht bezahlt, kann der Vermieter einen Mahnbrief genannt "Section 8" schicken. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter die Möglichkeit innerhalb von zwei Wochen seine Miete zu bezahlen. Bleibt er die Miete weiter schuldig, kann der Vermieter Anklage erheben. Im besten Fall muss der Mieter schon nach zwei Monaten ausziehen. Fälle wie in Deutschland, dass sich ein Prozess 18 Monate und länger hinzieht, sind in England nicht bekannt (Quelle: Regency Law, Sussex, GB).

Vermieter im Nachbarland Österreich haben allerdings ähnliche Probleme wie deutsche Immobilieneigentümer. Mietausfälle und Mietnomaden sind keine Seltenheit. 3000 bis 4000 Mietnomaden (Quelle: Österreichischer Haus- & Grundbesitzerbund) treiben Vermieter zur Verzweiflung.

Angesichts der mieterfreundlichen Gesetze ist es sehr schwer, den nichtzahlenden Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Oft dauert es ein Jahr und länger. Doch durch die Mietausfälle, Prozesskosten, Räumungs- und Lagerkosten sowie oftmals beträchtliche Sanierungskosten können pro Fall Kosten in Höhe von 20.000 bis 40.000 Euro (Quelle: Österreichischer Haus- & Grundbesitzerbund) entstehen. Für manche privaten Wohnungseigentümer ist dieser Zustand existenzbedrohend.

Fazit: In Deutschland bestehen im internationalen Vergleich wesentlich schlechtere Rahmenbedingungen für die Vermieter.

Dennoch gibt es Mittel und Wege die Verluste zu minimieren. "Vorsorgen und schneller und konsequenter reagieren", sind die Empfehlungen von Günter Albert, dem Geschäftsführer der DVMI Deutsche Vermieter Inkasso GmbH, Kriftel. Die DVMI übernimmt, nach eigenen Angaben, im Rahmen von Vorsorge-Pauschalverträgen ohne weitere Kosten und Selbstbeteiligung die unverzügliche und komplette Bearbeitung der Mietstreitigkeiten. Der Rechtsstreit wird von DVMI durchgeführt. Das anschliessende Inkasso ist eingeschlossen.

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