DIFI von JLL und ZEW erstmals seit 2012 wieder im Minusbereich

(ots) - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)
von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)
sinkt zu Jahresbeginn 2017 um 16,4 auf minus 12,0 Punkte. Mit dem
vierten Rückgang in Folge notiert der Stimmungsindex erstmals wieder
seit dem vierten Quartal 2012 im negativen Bereich. Das Klima am
Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen trübt sich erkennbar
ein.

Rückgänge gab es sowohl bei der Situationseinschätzung der
vergangenen sechs Monate als auch bei der Erwartung an das kommende
Halbjahr: Die entsprechenden Salden aus positiven und negativen
Einschätzungen sinken um 17,7 auf minus 1,3 Punkte bzw. um 14,9 auf
minus 22,6 Punkte. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass
jeweils fast drei Viertel der befragten Experten keine Änderung der
Finanzierungssituation sehen und auch keine Änderung der
Finanzierungsbedingungen auf Halbjahressicht erwarten. Der anhaltende
Trend in Richtung pessimistischer Einschätzungen deutet dennoch
darauf hin, dass sich die Umfrageteilnehmer auf einen Umschwung der
Finanzierungsbedingungen vorbereiten. Der starke Rückgang des DIFI
ist vor dem Hintergrund der soliden gesamtwirtschaftlichen Lage
Deutschlands überraschend. Deutschlands Wirtschaft ist im vergangenen
Jahr deutlich stärker gewachsen als von vielen Experten erwartet.
Auch der Ausblick auf 2017 ist bislang positiv. Im Gegensatz dazu
nehme man im Bankenumfeld eine eher pessimistische Haltung wahr, dies
vor dem Hintergrund steigender regulatorische Anforderungen sowie des
Kampfes der Banken um risikoarme Finanzierungen. Für Verunsicherung
sorge zudem die Diskussion über den möglichen Wegfall der Befreiung
von der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals. Dies würde bei
Immobilientransaktionen durch erhöhte Transaktionskosten
preistreibend wirken.

Ein anderes Thema bleibt weiter spannend: was passiert mit den

Zinsen, ändert die EZB ihre Strategie? Signifikante Änderungen sind
bis Mitte des Jahres wenig wahrscheinlich - trotz steigender
Inflation. Länder wie Italien, Portugal, Spanien, Griechenland sind
auf billiges Geld angewiesen.

Deutliche Abkühlung bei allen Nutzungsarten

Die Abkühlung der Einschätzung der Finanzierungssituation ist auf
zweistellige Rückgänge bei allen vier Nutzungsarten zurückzuführen.
Mit einem Saldo von minus 14,7 Punkten (ein Rückgang gegenüber dem
Vorquartal um 23,3 Punkte) fällt sie für Einzelhandelsimmobilien
besonders deutlich aus. Dies vor dem Hintergrund sinkender Umsätze
von Einzelhandelsimmobilien und stagnierender Mieten in den
Innenstädten der A-Städte. Für die übrigen Nutzungsarten wird die
derzeitige Situation nahezu unverändert oder noch leicht positiv
bewertet.

Sehr deutlich wird die Abwärtsbewegung dagegen bei der Frage nach
den Finanzierungserwartungen auf Halbjahressicht. Alle Nutzungsarten
weisen negative Salden auf mit leichten Rückgängen gegenüber dem
Vorquartal bei Büro und Logistikimmobilien und sehr starken Einbußen
(um 38,3 auf minus 31,8 Punkte) beim Wohnsegment. In dessen
Einschätzung schlägt sich die starke Abnahme beim Transaktionsvolumen
im vergangenen Jahr nieder: mangels Megafusionen oder Kaufaktivitäten
größerer Bestandsportfolien wie in 2015 mit einem Allzeithoch von 25
Mrd. Euro ist das Ergebnis auf dem gewerblichen Markt für
Wohnportfolios 2016 um fast die Hälfte zurückgegangen.

Pessimistischere Einschätzung der Refinanzierungsmärkte

Pessimistischer ist die Stimmung der Umfrageteilnehmer auch beim
Thema Refinanzierungsmärkte. Lediglich "Einlagen" schneiden bei der
Einschätzung der vergangenen sechs Monate besser ab als im
Vorquartal. Bei den anderen Refinanzierungsinstrumenten sinken die
Salden um bis zu 25,6 Punkte. Für die nächsten sechs Monate werden
hingegen für sämtliche Refinanzierungsinstrumente schlechtere
Bedingungen erwartet. Die geringsten Erwartungen werden in
Immobilienaktien gesetzt. Ãœber den internationalen Zinszusammenhang
dürften sich bei der Bewertung der Refinanzierungsmärkte die
Leitzinserhöhung in den USA vom Dezember 2016 und die erwartete
Wirtschaftspolitik des US-Präsidenten Trump bemerkbar machen. Auch
die spürbar anziehende Inflation in Deutschland dürfte hier
eingepreist sein. Die Herausforderung wird darin liegen, sich
frühzeitig auf die mögliche Beendigung des Ankaufsprogramms der EZB
einzustellen, die derzeit auf den Dezember 2017 terminiert ist.

Sonderfrage CMBS-Markt in Deutschland

Der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in
Deutschland hat sich nach der Finanzmarktkrise noch immer nicht
erholt. Was sind die Ursachen und welche Maßnahmen könnten das
Produkt wieder markt-und konkurrenzfähig machen? Die Antworten der
befragten Immobilienfinanzierer weisen auf eine fehlende
Notwendigkeit des Produkts hin: Ein Drittel der abgegebenen Antworten
entfallen auf die zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen
auf dem deutschen Bankenmarkt. Auch wird der nach wie vor verbreitet
schlechte Ruf von CMBS genannt. Immerhin gehörten Mortgage Backed
Securities von geringer Qualität zu den Auslösern der weltweiten
Finanzkrise.

Eine Belebung des deutschen CMBS-Marktes sieht jeder vierte
Umfrageteilnehmer in der Vereinfachung des sehr komplexen
Vertragswerkes. Auch ein deutlicher Anstieg des Zinsniveaus in
Deutschland von zwei Prozentpunkten für zehnjährige Swaps sowie eine
restriktivere Vergabe von (großvolumigen) Immobilienfinanzierungen
spielt für ein Fünftel der Umfrageteilnehmer eine stimulierende
Rolle. Im Umkehrschluss erscheinen CMBS im derzeitigen Zinsumfeld als
zu teuer. Zudem bieten traditionelle Kreditgeber großvolumige
Finanzierungen an und entkräften damit ein weiteres Kernargument für
die Nutzung einer CMBS-Struktur.



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com

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Datum: 09.03.2017 - 10:43 Uhr
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