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AENGEVELT-RESEARCH analysiert stabil hohen Büroflächenumsatz in Berlin
ID: 1375846
Bilanz I.-III. Quartal 2016
(firmenpresse) - Eigennutzer erhalten die positive Marktentwicklung in Berlin auch 2016: der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) lag in den ersten drei Quartalen mit rd. 566.000 m² nur 4% unter dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2015: 592.000 m²), indessen 49% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (jeweils Q1-Q3 2006-2015: Æ 379.000 m²). Die reinen Vermietungen betrugen in den ersten drei Quartalen 2016 insgesamt rd. 374.000 m².
„2016 stützen Aktivitäten von Bundes- und Landesinstitutionen, aber auch von Medienunternehmen wie Springer und taz sowohl Flächenumsatz wie kalkulatorische Mietaufwände. Moderne, zentral gelegene Büroflächen im mittelpreisigen Flächensegment bis EUR 14,-/m² sind in der City praktisch nicht mehr verfügbar, preissensitive Unternehmen werden stärker in die Cityrand- und Außenbereiche gelenkt“, so das Fazit von Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, zum aktuellen Berliner Büromarktgeschehen.
(Die Grafik können Sie hier als PDF-Datei herunterladen.)
Trends 2016
• Vor dem Hintergrund des erneut hervorragenden dritten Quartals bekräftigt AENGEVELT-RESEARCH seine Umsatzprognose von rd. 750.000 m² Bürofläche in 2016, der lediglich 12% unter dem Vorjahreswert läge, indessen 31% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Æ 2006 bis 2015: 572.000 m²).
• Die moderate Fertigstellung noch disponibler Büroflächen (aktuell rd. 35.000 m² von erwarteten 240.000m²), eine stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) tragen zum weiteren Abbau des BüroÂflächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser von 1,15 Mio. m² auf aktuell ca. 0,95 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 5,0% (Q3 2015: 6,1%) bei einem Gesamtbestand von rd. 19,0 Mio. m² Bürofläche.
• Bis zum Jahresende prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf unter 0,90 Mio. m² (4,7%).
Wechselnde Branchenaktivitäten
• Mit rd. 184.000 m² bzw. 32,5% des gesamten Büroflächenumsatzes dominierten Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verbände u.a.) das Marktgeschehen in den ersten drei Quartalen 2016 (Q1-Q3 2015: 10% bzw. 53.000 m²). Davon werden 49% als Eigennutzungsaktivitäten gewertet. Ein erheblicher Flächenanteil hängt mit der organisatorischen Bewältigung der Flüchtlingswelle zusammen.
• Die beratenden und sonstigen Dienstleister liegen mit rd. 24% bzw. ca. 135.000 m² auf Platz zwei (Q1-Q3 2015: 42% bzw. rd. 229.000 m²).
• Nahezu gleichauf folgen Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen (MIK) mit weiterhin rd. 23% bzw. ca. 132.000 m² (Q1-Q3 2015: 23% bei rd. 126.000 m²), wovon zwei Drittel als Eigennutzung klassifiziert werden.
• Die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) kontrahierten bei rd. 19% Marktquote einen geringeren Flächenumfang von rd. 108.000 m² (Q1-Q3 2015: 24% bzw. 132.000 m²).
• Gering bleibt der Berliner Büroflächenumsatz der Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit etwa 8.000 m² (Q1-Q3 2015: 1% bzw. 5.000 m²).
Regierungsnahe Citylagen vorne
• Die City-Ost (Mitte) dominiert weiterhin den Markt mit 220.000 m² (39%) des Büroflächenumsatzes (Vorjahreszeitraum: 116.000 m² bzw. 21%). Ohne Eigennutzer waren es 97.000 m², entsprechend 26% der Vermietungen.
• Mit rd. 60.000 m² (11%) erholte sich die City-West gegenüber dem Vorjahreszeitraum (6% bzw. rd. 35.000 m²).
• In Cityrand-Bereichen (an City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) zeigten sich höhere Flächenumsätze von rd. 145.000 m² (98.000 m² Vermietungen bzw. 47.000 m² Eigennutzung; 26% Gesamtmarktanteil) getätigt (Vorjahreszeitraum: 34% bzw. rd. 184.000 m²).
• Etwas zurück gingen die Vermietungen in der (weiteren) Innenstadt (43.000 m² bzw. 8%) und dem Außenbereich mit 99.000 m² (17%; Vergleichszeitraum 2015: weitere Innenstadt 88.000 m²/16%, Außenbereich 122.000 m² / 22%). Im Außenbereich blieb vor allem der Bezirk Treptow-Köpenick mit dem Technologie-Standort Adlershof stark.
Mieten steigen – Bestandshalter gewinnen
• „Der 2015er Trend setzt sich fort: Moderne, mittelpreisige Büroflächen in Top-Lagen bleiben knapp, budgetbegrenzte Mieter weichen auf günstigere Lagen außerhalb der City aus. Die Bestandsmieten steigen dort deutlich, die mittlere stadtweite Miete allerdings weniger stark wegen des geografischen Verdünnungseffektes“, fasst Dr. Walter Zorn die Mietpreisentwicklung am Berliner Büromarkt zusammen.
• Die erzielte Spitzenmiete für Büroflächen stieg in den ersten neun Monaten 2016 weiter an auf nunmehr EUR 25,50/m² (Ende 2015: EUR 23,50/m²) für hochwertige, marktgerechte Büroflächen in der City-Ost sowie in den Neubauten der City-West und den Entwicklungsflächen Europacity/Hauptbahnhof. Für kleinere Flächen sind auch Nominalmieten bis EUR 28,-/m² keine Ausnahmen mehr, fallweise werden „Maximalmieten“ oberhalb von EUR 30,-/m² erzielt.
• Die (flächengewichtete) mittlere Miete für Anmietungen in besten City-Lagen (Ost) stieg aktuell auf ca. EUR 20,40/m². In City-Lagen (West) liegen die Werte mit ca. EUR 15,-/m² mangels Neubauflächen deutlich darunter. Insgesamt erhöhten sich die mittleren Mieten in Citylagen weiter auf ca. EUR 19,-/m² (Ende 2015: EUR 17,20/m²). Die kalkulatorischen Mieten für Eigennutzer lagen bei den zentralen Neubauten bzw. Sanierungen im Mittel leicht über EUR 17,-/m².
• In den City-Randzonen lagen die mittleren Vermietungsmieten bei EUR 12,90/m², in der weiteren Innenstadt (S-Bahnring) bzw. periphereren Lagen wurden Anmietungen für im Mittel EUR 10,40/m² bzw. EUR 9,90/m² getätigt. Eigennutzer lagen mit Neubauqualitäten deutlich darüber.
• In der Gesamtstadt Berlin liegt die realisierte Durchschnitts-Abschlussmiete (ohne Eigennutzer) aufgrund des „geografischen Verdünnungseffektes“ mit rd. EUR 15,-/m² ähnlich hoch wie zum Jahresende 2015 (EUR 14,95/m²).
Ausblick
• Für das Jahr 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH stabil hohe Büroflächenumsätze etwas unterhalb des Rekordjahres 2015.
• Wohnungs-Neubau und Flächenumwidmung konkurrieren vor allem innerhalb des S-Bahn-Rings (City, City-Rand und erweiterte Innenstadt) sehr stark mit dem Büromarkt. Ersatzneubau im Bürobereich unterbleibt bei höherer RenditeerÂwartung für (hochwertige) Eigentumswohnungen, und die offizielle Strategie, kostengünstige Wohnungen für die wachsende Bevölkerung bereitzustellen, führt ebenfalls zu konkurrierenden Flächenbelegungen.
• Der Mietpreisanstieg dürfte sich daher bei moderaten Neubauaktivitäten sowohl in Top-Lagen als auch im qualitativ mittleren und peripheren Bestand mittelfristig fortsetzen.
• Vorvermietungspotenziale bieten derzeit vor allem noch MediaSpree und Adlershof sowie das Entwicklungsgebiet um den Flughafen Tegel („The Urban Tech Republic“), das allerdings weiterhin vom Eröffnungstermin des BER abhängig bleibt
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis 2015: mehr als 125.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 500 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von über 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der letzten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 99% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, ebenfalls 99% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Außerdem wurde AENGEVELT in einer Studie von FOCUS-MONEY als fairster Immobilienmakler ausgezeichnet und als einziger Makler in vier von fünf Kategorien mit „sehr gut“ bewertet (FOCUS-MONEY, Ausgabe 11/2016, 09.03.2016).
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
E-Mail: t.glodek(at)aengevelt.com
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Datum: 11.10.2016 - 16:38 Uhr
Sprache: Deutsch
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Kategorie:
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