Immer schön sauber / Gerichtsfälle rund um die Reinigung einer Immobilie (FOTO)

(ots) -
Den Deutschen wird gerne mal unterstellt, dass sie Reinlichkeit
und Sauberkeit allzu wichtig nähmen. Ob das so stimmt, das ist wohl
nicht abschließend zu entscheiden, sondern hängt auch von der
Perspektive des Betrachters ab. Eines ist allerdings eine Tatsache:
Immer wieder gibt es vor deutschen Gerichten Prozesse zu diesem
Themenkreis. Mal geht es darum, wer für die Kosten aufkommen muss.
Mal wird darum gestritten, welche Pflegestandards überhaupt erwartet
werden dürfen. Mal geht ein Bürger gegen die seiner Meinung nach zu
oberflächliche Straßenreinigung der Kommune vor. Der Infodienst Recht
und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe acht Urteile dazu
vor.

Ein Klassiker ist der Streit zwischen Eigentümern und Mietern um
die ordnungsgemäße Ausführung der Treppenhausreinigung. Häufig wird
per Hausordnung ein fester Turnus unter den Parteien vereinbart.
Kommt ein Mieter diesen Pflichten nicht nach, dann ist der Eigentümer
nach Einschätzung des Amtsgerichts Bremen (Aktenzeichen 9 C 346/12)
berechtigt, eine Fachfirma zu beauftragen und die Kosten entsprechend
umzulegen. Es liege im Interesse aller Mieter, dass die Arbeiten auch
tatsächlich fristgemäß erledigt würden.

Der Eigentümer einer Immobilie muss es seinen Mietern ermöglichen,
dass diese ihre Räumlichkeiten auf moderne Weise reinigen können. So
hat der Mieter im Regelfall Anspruch auf eine
Elektrizitätsversorgung, die gleichzeitig den ordnungsgemäßen Betrieb
eines größeren Haushaltsgeräts und eines Staubsaugers erlaubt. Im
konkreten Fall war es während der Staubsaugernutzung immer wieder zu
Stromunterbrechungen gekommen, was der Bundesgerichtshof
(Aktenzeichen VIII ZR 343/08) als unzumutbar betrachtete. Im
Mietvertrag sei diese Besonderheit nicht erwähnt worden.

Manchmal sind erhebliche Reinigungs- und Reparaturarbeiten fällig,

um eine Wohnung wieder gebrauchsfähig zu machen. So war es nach einem
Wasserschaden gewesen. Es mussten Möbel ausgelagert und
Trocknungsmaschinen aufgestellt werden. Immer wieder benötigten
Handwerker einen Zugang zur Wohnung. Dem Mieter ist nach Ãœberzeugung
des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 67 S 177/05) nicht zuzumuten,
dass dies in seiner Abwesenheit geschieht. Er durfte deswegen seinen
Verdienstausfall während der "Beaufsichtigung" der Handwerker geltend
machen.

Eine gewisse Schwachstelle sind, zumindest nach heftigen Stürmen
und in der Zeit des Laubfalls, die Dachrinnen einer Immobilie. Sie
können verstopfen und überlaufen. Trotzdem gibt es für Vermieter
keine Verpflichtung, die Dachrinnen regelmäßig verdachtsunabhängig zu
kontrollieren bzw. zu reinigen. Erst angesichts besonderer Umstände
(Bäume in unmittelbarer Nähe) können nach Ansicht des
Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 256/11) solche
Pflegemaßnahmen nötig sein.

Wenn ein Mieter seine Wohnung so stark verschmutzt, dass dies zu
erheblichen Geruchsbelästigungen für die Nachbarn führt, dann kann
ihm die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Der Eigentümer
darf, so das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 3 C 4334/10), ein
Mindestmaß an Sauberkeit erwarten, um den Hausfrieden erhalten zu
können. Hier hatten sich die anderen Mieter über einen unerträglichen
Geruch beschwert, der aus der Wohnung drang. Sie hatten sogar ihre
eigenen Eingangstüren unten abgedeckt, um dem Gestank zu entkommen.

In Großstädten werden Immobilien regelmäßig durch Schmierereien an
Hauswänden in Mitleidenschaft gezogen. Der Eigentümer ist dann
gezwungen, diese Graffiti von Fachleuten beseitigen zu lassen. Doch
wer muss das bezahlen? Er selbst oder seine Mieter? Das Amtsgericht
Berlin-Mitte (Aktenzeichen 11 C 35/07) befasste sich mit dieser Frage
und entschied: Ist die Substanz der Wand nachhaltig betroffen
(Sachbeschädigung), dann muss der Eigentümer aufkommen. Sind die
Graffiti mittels einfacher Reinigung zu entfernen, handelt es sich um
umlagefähige Kosten. Hier war quartalsweise eine Firma zu Gange
gewesen, um die immer wieder neuen Schmierereien zu entfernen. Die
Mieter mussten zahlen.

Wenn einem Anwohner die kommunale Straßenreinigung zu schlampig
ist, dann darf er deswegen noch nicht ohne weiteres seine
Gebührenzahlungen mindern. Insbesondere dann nicht, wenn parkende
Autos eine komplette Säuberung der Straße verhindert haben und die
Arbeiten zumindest im Großen und Ganzen korrekt erledigt wurden. Das
Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (Aktenzeichen 9 LA 205/08)
entschied, dass erst bei länger dauernden und/oder besonders
nachhaltigen Reinigungsdefiziten an solche Kürzungen zu denken sei.

Die Parteien eines Mietvertrages dürfen bezüglich der
Reinigungspflichten diverse Verpflichtungen eingehen, ohne dass dies
jemanden etwas angehen würde. Allerdings kann der Eigentümer vom
Mieter nichts Unmögliches verlangen. So hatte der Vermieter in einem
"Haus- und Hofreinigungsplan" seine Mieter verpflichtet, einmal im
Jahr den Dachboden zu kehren und die Dachfenster zu putzen. Dabei
durften die Mieter diesen Speicher gar nicht nutzen. Das ging dem
Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 205 C 144/08) dann doch zu weit. Im
Urteil hieß es: "Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass er zur
Reinigung von Hausteilen herangezogen wird, die er weder
ausschließlich noch zusammen mit den übrigen Mietern nutzen kann".



Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
Referat Presse
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Tel.: 030 20225-5398
Fax : 030 20225-5395
Email: ivonn.kappel(at)dsgv.de

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