Sägen, bohren, hämmern / Die Rechtsprechung zum Thema Reparaturen in Wohnanlagen (FOTO)

(ots) -
Reparaturen und Sanierungen von Immobilien bringen für
Wohnungsbesitzer zunächst einmal immer Unannehmlichkeiten mit sich.
Handwerker müssen eingelassen werden, oft entstehen während der
Arbeiten Lärm-, Geruchs- und Schmutzbelästigungen. Gelegentlich
verzögert sich die Fertigstellung und im schlimmsten Falle muss
später noch einmal nachgebessert werden. Das empfindet man als
Betroffener selbst dann als unangenehm, wenn darüber Einigkeit
herrscht, dass die Arbeiten notwendig sind.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile
deutscher Gerichte gesammelt, die sich mit diesem Themenkomplex
befassen. Es geht unter anderem um die Frage, welche Art von
Kleinreparaturen Mieter auf eigene Kosten durchführen lassen müssen.
Immer wieder umstritten sind auch die Duldungspflichten von Mietern
gegenüber größeren Eingriffen. Und schließlich ist auch die Frage von
fristgemäßen Reparaturankündigungen zu beachten.

Wenn der Austausch von Fenstern und Balkontüren wegen deren
maroden Zustands unvermeidlich geworden ist, dann kann sich ein
Mieter nicht dagegen wehren. Schon gar nicht deswegen, weil die neuen
Fenster eine andere Farbe haben als die alten. Im konkreten Fall
sollten die Austauschexemplare einen weißen statt einen braunen
Rahmen haben. Das fand der Mieter unzumutbar, er verweigerte die
Arbeiten. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 473 C 25342/12) gab
dem Eigentümer Recht. Der Wechsel der Fenster sei zu dulden, es
handle sich nur um "eine minimale optische Beeinträchtigung".

Vermieter sind gehalten, geplante Sanierungen rechtzeitig vorher
anzukündigen. Genau daran hatte sich ein Betroffener nicht gehalten,
als er einen Aufzug in ein fünfgeschossiges Gebäude einbauen ließ.
Die Mieter sollten auf Grund dieser Maßnahme künftig rund 100 Euro
mehr im Monat bezahlen. Sie verweigerten dies mit der Begründung,

dass die Ankündigungsfristen nicht eingehalten worden seien. Damit
habe der Eigentümer das Recht verwirkt, mehr Geld zu verlangen. Der
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 6/07) entschied salomonisch:
Die Mieterhöhung trete wegen der zu späten Meldung zwar erst mit
Verzögerung in Kraft, aber grundsätzlich sei sie nicht zu verhindern,
da ja tatsächlich eine Verbesserung eingetreten sei.

In Berlin stritten Eigentümer und Mieter darum, ob der Anschluss
einer Wohnung an eine Gaszentralheizung rechtens sei oder nicht. Die
Besonderheit an diesem Fall: Die Mieter hatten erst einige Zeit zuvor
gegen Bezahlung einer Ablösesumme die Wohnung mit Gasetagenheizung
übernommen. Nun meinten sie, nicht schon wieder mit Mehrkosten
belastet werden zu dürfen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII
ZR 110/11) stellte fest, dass eine Zentralheizung grundsätzlich eine
zu duldende Wohnwertverbesserung darstellen könne. Doch es komme
stets auf die Besonderheiten des jeweiligen Vertragsverhältnisses an.
Und hier bestünden berechtigte Zweifel, ob die Arbeiten zumutbar
seien. Der Fall wurde zur Prüfung der möglichen Energieersparnis an
das Ausgangsgericht zurück verwiesen.

Ein Mieter sollte nach seinem Auszug aus der Wohnung für
Schönheitsreparaturen aufkommen. So forderte es der Eigentümer. Doch
der Mieter war sich nicht sicher, ob die entsprechenden
Vertragsklauseln wirklich gültig seien. Er ließ sich für 659 Euro
anwaltlich beraten und erhielt die Auskunft, er müsse nicht bezahlen.
Die Kosten für diese Beratung forderte er anschließend vom
Eigentümer. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 190/08)
bejahte dies. Für einen juristisch nicht vorgebildeten Mieter sei die
Frage nicht ohne juristische Hilfe zu beantworten gewesen. Die
Bedenken wegen der Schönheitsreparaturen seien immerhin berechtigt
gewesen, wie sich herausgestellt habe.

Immer wieder müssen Gerichte entscheiden, welche Arten von
Reparaturen vom Mieter zu begleichen sind. In Gießen zum Beispiel
mussten ein verkalkter Wasserhahn und ein Auslaufventil im Wert von
36,51 Euro ersetzt werden. Im Prinzip wäre das noch im Kostenrahmen
gewesen, den der Mieter laut Vertrag zu verantworten hatte. Doch das
Amtsgericht Gießen (Aktenzeichen 40 MC 125/08) urteilte, es habe sich
hier um eine Erneuerung und nicht um eine bloße Reparatur gehandelt.
Deswegen sei der Eigentümer zuständig.

Eine ganz wichtige Voraussetzung für den Ersatz von
Kleinreparaturen durch den Mieter ist die Frage, ob er denn auch
Einfluss auf den betreffenden Gegenstand hatte. Ob er also durch
sorgsame und pflegliche Behandlung die Verschleißerscheinungen hätte
verringern können. Bei einem Abflussrohr im Badezimmer ist das nach
Ãœberzeugung des Amtsgerichts Charlottenburg (212 C 65/11) eindeutig
nicht der Fall. Es unterliege nicht der Einwirkung des Mieters, hieß
es, außer vielleicht bei groben Verstößen.

Eine ähnliche Fallkonstellation ist gegeben, wenn Probleme an der
Heiztherme auftreten. Ein Eigentümer forderte gemäß der
Kleinreparaturklausel eine Beteiligung des Mieters, was dieser
verweigerte. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 210 C 324/10) sah
keine Notwendigkeit. Die Begründung: Mit der Heiztherme für die
Warmwasserversorgung "kommt ein Mieter so gut wie gar nicht in
Berührung, da hier in der Regel nichts einzustellen ist, jedenfalls
nicht häufig".

Schwierig wird es bei der Umlegung der Kosten für einen
Hausmeister. Der verrichtet nämlich zahlreiche Arbeiten, an denen die
Mieter zum Teil beteiligt werden können, zum Teil aber auch nicht.
Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 7 C 4687/11) war in einem
Zivilprozess gezwungen, sich mit den Details einer solchen Abrechnung
auseinander zu setzen. Unter anderem ging es um das Auswechseln der
Glühbirnen, für das der Hausmeister im Jahr drei Mal jeweils eine
Viertelstunde benötigte. Das sei eine Instandsetzungsarbeit, an der
die Mieter nicht beteiligt werden könnten, hieß es im Urteil.

Wenn eine Duschstange und eine Duschabtrennung in einer
Mietwohnung ersetzt werden müssen, dann zählt das nicht zwingend zu
den "Installationsgegenständen für Wasser", an denen der Mieter im
Zuge der Kleinreparaturklausel beteiligt werden kann. Ein Vermieter
hatte das gefordert, scheiterte jedoch damit vor dem Amtsgericht
Hamburg-Barmbek (Aktenzeichen 822 C 55/10). Der zuständige Richter
betonte, dass entsprechende Zweifel bei der Vertragsauslegung zu
Lasten des Eigentümers gingen.



Pressekontakt:
Dr.Ivonn Kappel
Referat Presse
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Tel.: 030 20225-5398
Fax : 030 20225-5395
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