AENGEVELT analysiert starken Leipziger Grundstücks- und Investmentmarkt

(firmenpresse) - Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset-Deals) lag im Jahr 2013 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachterausschusses bei rd. EUR 1,57 Mrd. und damit nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH 9% über dem Vorjahresvolumen und ein Drittel über dem Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 1,18 Mrd.). Gleichzeitig handelt es sich um das dritthöchste Transaktionsvolumen in diesem Jahrtausend nach den beiden globalen Boomjahren 2006 (EUR 1,66 Mrd.) und 2007 (EUR 1,75 Mrd.).

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (bebaut, unbebaut, Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 1,57 Mrd. entfielen im Jahr 2013:
• rd. EUR 886 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 843 Mio.) = +5%
• rd. EUR 97 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2012: rd. EUR 113 Mio.) = -14%
• rd. EUR 588 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2012: rd. EUR 491 Mio.) = +20%

Investmentmarkt: Stabiles Geldumsätze und Renditen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt (Asset-Deals) im Berichtsjahr 2013 gegenüber dem Vorjahr leicht um 1% auf EUR 863 Mio. (2012: rd. EUR 852 Mio.) und liegt damit zudem 22% bzw. EUR 159 Mio. über dem jüngsten Dekadenmittel ((Ø 2003 bis 2012: EUR 704 Mio.).
• Im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilien­hausgrundstücke) legte dabei der kontrahierte Geldumsatz 2013 gegenüber dem Vorjahr um 5% bzw. EUR 18 Mio. auf rd. EUR 356 Mio. zu (2012: EUR 338 Mio.) und liegt damit zudem 50% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 238 Mio.).
• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) er­reichte das Transaktionsvolumen 2013 mit rd. EUR 507 Mio. nahezu den Vorjahreswert (2012: EUR 514 Mio.) und liegt damit wiederum deutlich über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 467 Mio.).
• Anders als im Vorjahr konnte dabei kein Deal > EUR 50 Mio. registriert werden. Hierbei handelt es sich nicht um ein etwa nachlassendes Investoreninteresse an Objekten in Leipzig, sondern ist zum einen allgemein auf die Produktknappheit an großvolumigen Losen in Leipzig und zum anderen auf das auch in Leipzig immer knapper werdende Angebot an Core-Objekten bzw. die hierbei geringe Verkaufsbereitschaft zurückzuführen.

• Das spiegelte sich auch im traditionell stärksten Gewerbeinvestment-Segment Büro- und Geschäftshäuser wider: Hier ging knappheitsbedingt das Transaktionsvolumen 2013 gegenüber dem Vorjahr um 25% auf rd. EUR 170 Mio. zurück (2012: EUR 226 Mio.).

Stabile und überdurchschnittlich hohe Renditen
Das Renditeniveau ist in Leipzig im Vergleich zu den „Big Seven“ unverändert überdurch­schnittlich hoch:
• Geschäftshäuser in zentralen Lagen erzielten wie im Vorjahr Anfangsrenditen zwischen 5,9% und 7,7%. Die mittlere marktübliche Rendite liegt unverändert bei 6,8%.
Auch die Spitzenrenditen blieben stabil. Top-Geschäftshäuser werden i.d.R. zu Einstiegsfaktoren von 17- bis 18-fach gehandelt. In Ausnahmen ist auch bis zum 20-fachen der Jahreskaltmiete (=Rendite: 5%) erzielbar.
• Für Büroimmobilien in gutem Lagesegment variieren die mittleren Anfangsverzinsungen objektabhängig zwischen ca. 6,0% und 8,0%, in dezentraleren Lagen zwischen etwa 7,0% und 9,0%. Im laufenden Berichtszeitraum rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit anhaltend stabilen Wertentwicklungen.
• Bei Wohnhäusern sind im guten Lagebereich aktuell Anfangsrenditen von 5,9% bis 8,5% marktüblich. Für Objekte in nachgeordneten bzw. weniger präferierten Wohn- und Geschäftslagen reicht die Spannweite bis 9,0%.
Aufgrund des steigenden Nachfrageinteresses ist im Bereich Wohnhäuser mit weiter anziehenden Kaufpreisen und dementsprechend kurz- bis mittelfristig wachsendem Druck auf Anfangsrenditen bzw. Kapitalverzinsungen zu rechnen.
Das Verzinsungsniveau im Wohnsegment ist zudem stark von der technischen Gebäudequalität bzw. vom Baualter bestimmt. So liegt die Spannweite für neue Mehrfami­lienhäuser i.d.R. zwischen 5,9 und 7,9%, während sie bei Bestandsimmobilien zwischen 6,0% und 9% liegt.
• Im Bereich Fachmarkt/Fachmarktzentren und kleineren Shoppingcentern werden mitt­lere Anfangsver­zinsungen lageabhängig zwischen ca. 6,5% und 7,5% (A-Standorte) bzw. 7,0% und 9% in mittleren bis guten Lagen erzielt, Tendenz leicht fallend.

AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Leipzig insgesamt ausgesprochen gut: Leipzig wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Aufgrund der weiterhin geringen Neubautätigkeit (Büro und Wohnen) ist in Leipzig mit keinem Anstieg der Leerstände zu rechnen. Dies wirkt sich positiv auf das Mietniveau und stabilisierend auf die Wertentwicklung aus. Vergleichbares gilt in Top-Lage für den Einzelhandel. Hochwertige Immobilien bleiben in Leipzig auch zukünftig sehr gefragt.
• Aufgrund der stark begrenzten Verfügbarkeit von erstklassigen Objekten erwartet AENGEVELT-RESEARCH insgesamt stabile, im Einzelfall steigende Preise bzw. sinkende Renditen im Büro- bzw. Geschäftshaussegment. In unsanierten Gebäuden in wenig gefragten Lagen müssen Immobilieneigentümer indessen mit einem moderat sinkenden Preisniveau rechnen.
• Die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Five lenken den Fokus zkünftig weiter auf wachsende B-Städte. Leipzig zählt zur Top-Gruppe der B-Städte. AENGEVELT-RESEARCH rechnet daher mittelfristig mit einem moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens im gewerblichen Segment.
• Die Entwicklungsperspektiven für Wohnimmobilien werden von AENGEVELT-RESEARCH ebenfalls günstig eingeschätzt. Insbesondere in gefragten Lagen zeichnet sich seit Jahren ein deutlicher Anstieg des Mietpreisniveaus ab. Da zugleich in guten Lagen bei entsprechender Objektqualität der Leerstand systematisch gesunken ist, ist die Mietausfallwahr­scheinlichkeit entsprechend gering. Hierdurch steigt die Stabilität dieser Asset-Klasse weiter an. Im Mehrfamilienhaussegment erwartet AENGEVELT-RESEARCH bei marktfähigen Objekten deshalb ein leichtes Absinken der Renditen.

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Datum: 14.05.2014 - 10:59 Uhr
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