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AENGEVELT sieht keine kreditinduzierte Immobilienblase
ID: 769329
Entgegen der in den letzten Wochen in Politik und Wirtschaft geäußerten Sorge bezüglich einer Immobilienblase in Deutschland fehlen nach Analysen von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, dafür derzeit wesentliche Voraussetzungen. Vielmehr spiegelt das steigende Kauf- und Mietpreisniveau in den Wohnungsmärkten der fünf Wachstumskerne Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main und Düsseldorf die dortigen aktuellen Angebotsengpässe. Schmidt rät allerdings dazu, vor allem die Preis-/Einkommens- und die Miet-/Einkommens-Relationen weiter sorgfältig im Auge zu behalten, da das Wohnungsangebot insgesamt letztendlich für breite Bedarfsgruppen passend und bezahlbar sein und bleiben muss.
(firmenpresse) - Gefahr einer kreditinduzierten Immobilienblase?
Spekulative Immobilienblasen sind durch zwei Phasen charakterisiert: In der ersten Phase steigen gleichzeitig Investmentnachfrage, -umsätze und Kaufpreisniveau bis hin zu Überbewertungen. In der zweiten Phase kommt es dann innerhalb kürzester Zeit zu einem dramatischen Preisverfall. Handelt sich bei der Ausweitung in der ersten Phase um eine kreditinduzierte Immobilienblase (Leverage-Pyramide aufgrund „billiger“ Finanzierungen), sind die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Übertreibungen gravierend (z.B. Zunahme von Insolvenzen, Zwangsversteigerungen etc.).
Die wachsende Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland wird darin gesehen, dass der starke Anstieg der Wohnimmobilienpreise in den Wachstumskernen in der Hauptsache auf das schon seit Jahren anhaltend historisch niedrige Zinsniveau zurückzuführen ist. Hierdurch habe sich der Kreis der „preisunabhängigen“ Erwerber vergrößert, da die SelektionsÂfunktion des Preises durch niedrige Zinsen relativiert wird und somit eine Preisspirale in Gang gesetzt wird. Dieser Prozess führe damit zu überhöhten, marktverzerrten Preisen. Der zu hohe, „auf Pump“ finanzierte Preis könnte, so die Sorge, bei Kreditprolongationen und gleichzeitig gestiegener Kreditzinsen nicht mehr erzielt werden und zu Preisverfall und Notverkäufen und dem Platzen der Blase führen.
Angebotsengpässe treiben Miet- und Kaufpreisniveau in den Wachstumskernen
Diese Gefahr besteht nach Analysen von Markus Schmidt allenfalls partiell, u.a. da der Anstieg des Preisniveaus derzeit nur in geringerem Maße auf einen höheren Finanzierungsanteil zurückzuführen ist: Im Jahresvergleich (Ende September 2012 vs. Ende September 2011) stieg das Volumen für Wohnungskredite an private Haushalte um lediglich 1,6% und liegt damit unverändert im üblichen Rahmen.
„Tatsächlich ist das Kaupreisniveau in den letzten zwei Jahren in den „Big Five“ zwischen 7% in Frankfurt und 30% in München gestiegen“, bestätigt Schmidt. Zu den Hauptgründen zählt er aber die im genannten Zeitraum ebenfalls überproportional gestiegene Zuwanderung und WohnungsnachÂfrage, der die Neubautätigkeit seit Jahren massiv hinterherhinkt. Damit spiegelt das steigende Kaufpreisniveau vorrangig die aktuellen Angebotsengpässe in den Wachstumskernen. Laut Schmidt sind diese allerdings unterschiedlich stark ausgeprägt und deshalb differenziert zu betrachten.
Dies bestätigt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auch das Mietniveau für Wohnungen in den „Big Five“, das insgesamt sehr heterogen ist. So liegen die Neuvertragsmieten für höherwertige Wohnungen in Berlin mit EUR 9,10/m² noch rd. ein Drittel unter dem Niveau von München (EUR 13,40/m²). Auch in den anderen Städten sind die entsprechenden Mieten im Vergleich zu München (Frankfurt: EUR 12,-/m², Hamburg: EUR 11,40/m, Düsseldorf: EUR 10,60/m²) geringer.
Bei den Kaufpreisen für höherwertige Eigentumswohnungen gilt Ähnliches: So stellt sich der Kaufpreis in München auf durchschnittlich rd. EUR 4.400/m², während die anderen Städte deutlich darunter liegen (vgl. Hamburg: EUR 3.500/m², Frankfurt: EUR 3.000/m², Düsseldorf: EUR 2.900/m², Berlin: EUR 2.700/m²).
Niedrige Zinsen, knappes Angebot und steigendes Mietpreisniveau fördern Nachfrage nach Wohneigentum
„Grundsätzlich“, stellt Markus Schmidt fest, „beflügeln die niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen sowohl seitens Eigennutzern als auch Investoren. Zudem steigt angesichts des anziehenden MietpreisÂniveaus der komparative Vorteil von Wohneigentum gegenüber einer Mietwohnung.“
Folge: Selbstnutzer konkurrieren mit Kapitalanlegern um das knappe nachfragegerechte Wohneigentumsangebot. „Zusammen mit den gemessen am zusätzlichen Wohnungsbedarf unverändert zu geringen FertigstellungsÂzahlen wirkt sich dies nicht gerade preisdämpfend aus. Die Gefahr einer breiten Blasenbildung ist nach den Ergebnissen unserer Analysen zur Zeit aber nicht gegeben“, so das Fazit von Markus Schmidt, der weiter ausführt: „Solange Fremdkapitalgeber auf eine Eigenkapitalquote von mindestens 25% bis 30% achten, mindert dies die Gefahr breiter Preiseinbrüche im Wohnsegment der Wachstumskerne. Anders sieht dies aus, wenn sich eigenkapital- oder einkommensschwache Haushalte am Markt bedienen können. Dann steigen Kreditausfallrisiko deutlich und die Gefahr einer Immobilienblase an.“
Kein Grund, nervös zu werden, aber: Preis-/Einkommens- und Miet-/Einkommens-Relationen beachten
Angemessen hohe Eigenkapitalquoten bremsen Spekulationen. Zu einer breiten Blasenbildung in den „Big Five“ müssten folgende Faktoren zusammentreffen:
- Anhaltend günstiges Zinsniveau in den nächsten Jahren.
- Kapitalanleger engagieren sich aus Mangel an adäquaten Anlagealternativen weiterhin überdurchschnittlich stark im Wohneigentumssegment.
- Das Kaufpreisniveau für Wohneigentum steigt auch in den nächsten Jahren analog zu den Vorjahren.
- Die Einkommen entwickeln sich im Vergleich dazu unterdurchschnittlich.
Um hier eine Überhitzung bzw. Blasenbildung frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden, ist es laut Schmidt wichtig, zukünftig vor allem die Preis-/Einkommens- und die Miet-/Einkommens-Relationen sorgfältig im Auge zu behalten. Markus Schmidt: „Mittel- bis langfristig nimmt die Konkurrenz der Städte um qualifizierte Arbeitskräfte zu. Damit die Städte auch in Zukunft weiter wachsen können, müssen sie für Fachkräfte attraktiv sein und bleiben. Das bedeutet, dass auch zukünftig das Wohnungsangebot für arbeitsplatzorientierte Zuwanderer und damit breite wachstumsinduzierende Bedarfsgruppen bezahlbar sein und bleiben muss. Hier hilft nur neu bauen!“
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der jüngsten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: Die Quote derjenigen, die
AENGEVELT auf jeden Fall bzw. evtl. wieder als Dienstleister beauftragen würden, erreicht den Spitzenwert von 98%.
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs-
und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement.
Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO 9001:2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
E-mail: t.glodek(at)aengevelt.com
Internet: www.aengevelt.com
Facebook: www.facebook.com/aengevelt.immobilien
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Datum: 23.11.2012 - 12:56 Uhr
Sprache: Deutsch
News-ID 769329
Anzahl Zeichen: 6491
Kontakt-Informationen:
Ansprechpartner: Thomas Glodek
Stadt:
Düsseldorf
Telefon: 0211-83 91-307
Kategorie:
Bau & Immobilien
Meldungsart: Finanzinformation
Versandart: Veröffentlichung
Freigabedatum: 23.11.2012
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