Immobilienerwerb in Zeiten der Euro- und Finanzkrise - Chance oder Risiko ?

Soll ich mein Geld anlegen oder soll ich nicht?
Wie will ich mein Geld anlegen, wie sollte ich es nicht?
Ist "Betongold" wirklich eine Alternative ?

(firmenpresse) - Auch wenn jeder spätestens seit 2008 weiß, dass wir nicht mehr von einer schönen und heilen (Finanz-) Welt sprechen können und offensichtlich ist, dass wir den Turbolenzen des Finanzmarktes ausgeliefert sind, stellt sich für viele Frage: Was tun?. Was tun mit dem mehr oder weniger Ersparten ?
Während die, die schon immer wussten, wie sie ihre Ersparnisse sichern, nämlich die, die schon immer mehr besessen, und in unterschiedlichsten Formen angelegt haben, ihr nicht oder nicht vollständig verlorenes Vermögen aus z.B. Aktien- und Fondsanlagen rausgezogen, und in das sogenannte „Betongold“ angelegt haben, sind die kleinere und mittlere Vermögen besitzenden Sparer teilweise noch unentschlossen gewesen. Aber gerade diesen sei gesagt, dass sie hier genau darauf achten sollten, wo sie investieren. Unbestritten ist, dass eine Anlage in Immobilien nicht die schlechteste ist, da man hier zumindest keinen Totalverlust erleiden kann, sofern der Erwerb einer Immobilie in vergegenständlichter Form erfolgt. Das Schlimmste, was hier passieren könnte, wäre das die Immobilie durch ein Feuer vernichtet wird. Und dagegen ist man bzw. sollte man versichert sein.

Einen gewaltigen Unterschied macht es jedoch, ob man die Immobilien ganz oder teilweise selbst nutzen will oder ausschließlich als Anlage vermieten will. Während bei Letzteren solche Dinge wie stetige Wieder- vermietbarkeit, Lage und Sanierungsstand eine enorme Rolle spielen und bei vielen dieser Anleger die Rendite (Netto-Kalt-Jahresmiete : Kaufpreis x 100) ausschlaggebend ist, sind bei den Selbstnutzern andere Kriterien zu beachten.

Hier spielen persönliche Wünsche an die Lage, die Raumaufteilung und die Höhe der monatliche Belastung im Rahmen einer Finanzierung eine Rolle. Diese ist zunächst abhängig von der Höhe des Eigenkapitals, der Dauer der Zinsfestschreibung , der Laufzeit und dem Scorewert, da sich hiernach die Höhe der Zinsen richtet. Dann wiederrum spielen solche Faktoren eine Rolle wie die Höhe der noch zu tätigen Investitionen (Modernisierungsstau), die Höhe möglicher Mieteinnahmen (netto/ Kalt) und die Bonität der Mieter. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass die durch die Mieter zu entrichtende Kaltmiete nur so hoch ist, wie er sie auf Dauer aufbringen kann. Bei den zu vermietenden Teilflächen sollte auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Anzahl der Zimmer zu der m²-Wohnfläche geachtet werden. Eine 2-Zimmer-Loft-Wohnung mit 120 m² mag zwar einige Mieter ansprechen, der Großteil kann sie sich aufgrund der Gesamtkosten (Kaltmiete, Heiz-/ Neben-/ Betriebs-kosten) jedoch nicht leisten, sodass eine Neuvermietung schwer werden würde.

Ein seriöser Makler wird seine Kunden in diesen Fragen immer ausführlich und umfassend beraten und u.U. gern auch einmal auf ein Geschäft verzichten, bevor er sie ins Verderben laufen lässt.

Nicht ratsam ist es sich auf eine Finanzierungslaufzeit von 30 oder mehr Jahren und eine nur 1-%-ige Tilgung einzulassen, da dann kaum noch eine Möglichkeit besteht im Fall eines auch nur vorüber-gehenden geringeren Einkommens die monatliche Rate durch z.B. die Verlängerung der Laufzeit zu minimieren.

Ein Kaufinteressent sollte immer so an eine Kaufentscheidung herangehen, dass die monatliche Belastung im Rahmen einer Finanzierung nur soviel über dem Wert liegt, den man auch für eine
Kaltmiete aufwenden müsste, und man diese Differenz auch in Zeiten hinzuverdienen könnte, wo ein geringeres Einkommen vorhanden ist, um die Gesamtbelastung inkl. aller Neben-, Betriebs- und Heizkosten zu decken.

Sollte ein Objekt ausschließlich zur Anlage und nicht zur teilweisen Eigennutzung gedacht sein, dann sollte man darauf achten, dass man eine möglichst hohe Risikostreuung hat. D.h., dass ein Einfamilienhaus und eine Eigentumswohnung hier größere Risiken birgt als ein 2-, 3- oder Mehrfamilienhaus. Schließlich es unter normalen Umständen unwahrscheinlicher, das bei einem 3-Familienhaus mit einem mal zwei oder gar drei Mieter mit einem mal ausfallen und so die Belastung bei der Bank nicht mehr gedeckt ist, während man bei einem EFH oder einer ETW die monatliche Belastung aus der eigenen Tasche bezahlen muss, wenn da der Mieter bzw. die Miete ausfällt.

Selbstverständlich spielen auch hier solche Faktoren wie Lage, Umfeld, Wiedervermietbarkeit eine gewichtige Rolle, denn selbst das preisgünstigst erworbene Objekt nützt nichts, wenn es nicht stetig oder nur zu Kompromissen –meist finanzieller Art- wiedervermietbar ist.

Da die meisten Anleger hier keine Immobilienprofis sind, rate ich davon ab sich an Immobilienfonds –gleich welcher Art- zu beteiligen. Hier verbergen sich zu viele Unwägbarkeiten, die der Anleger nicht überschauen kann, und tummeln sich immer noch zu viele „schwarze Schafe“.

Gern stehen wir Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Bitte beachten Sie auch unseren in Kürze erscheinenden Beitrag zum Thema „Anlage in einer althergebrachten Versicherung oder Investment in Edelmetallen ?“ und unseren Beitrag zum Thema „Erwerb einer Immobilie im Rahmen von Zwangsverstei-gerungen“.

KIM – König Immobilien Mühlhausen
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Datum: 30.06.2012 - 21:43 Uhr
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