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AENGEVELT analysiert dynamischen Büromarkt Leipzig
ID: 1357419
Guter Start in 2016
(firmenpresse) - 2015 wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Leipziger Büroflächenmarkt rd. 102.000 m² umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr (2014: 80.000 m²) bedeutet dies einen Anstieg um 27%. Zudem liegt das Ergebnis 11% über dem Wert des jüngsten 10-Jahresdurchschnitts (Ø 2005 bis 2014: 89.000 m²).
Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 90.000 m². Im 1. Quartal lag die Marktleistung auf Vorjahresniveau bei rd. 20.000 m².
Short Facts 2015:
• Der Anstieg des Büroflächenumsatzes in 2015 auf rd. 102.000 m² ist im Wesentlichen auf das dynamische Marktgeschehen in den größeren Flächensegmenten zurückzuführen. So entfielen auf die Größenklasse ab 2.000 m² mit rd. 29.200 m² knapp 29% des gesamten Marktvolumens (2014: 9.400 m² bzw. 11%) und auf die Klasse „1.000 – 2.000 m²“ rd. 16.000 m² bzw. 16% (2014: 7.700 m² bzw. 9,5%). Auf die kleinteiligeren Segmente bis 1.000 m² entfielen immer noch knapp 56% bzw. rd. 57.000 m² Bürofläche (2014: 80% bzw. 64.000 m²).
• Hinter der kleinteiligeren Nachfrage stehen u.a. junge, neue und wachsende Unternehmen: Dadurch werden Jahr für Jahr in Leipzig zusätzliche Flächen in Anspruch genommen (Büroflächenmehrverbrauch). So entfiel in den letzten vier Jahren ein überdurchschnittlich hoher Anteil von 45% bis 60% des Büroflächenumsatzes auf Flächenexpansionen, Neuansiedlungen bzw. Neugründungen (2015: 54%; 2014: 46%).
• Dies führt dazu, dass der Leerstand kontinuierlich sinkt: Standen in Leipzig Anfang 2015 noch rd. 435.000 m² Bürofläche leer, waren es wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert Anfang 2016 350.000 m². Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 10,4% (2013: 12,9%).
• 2015 wurden lediglich 16.700 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2014: rd. 10.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,5% des gesamten Büroflächenbestandes von 3,37 Mio. m². Zudem gelangten hiervon nahezu keine verfügbaren Flächen an den Markt, da es sich vorwiegend um Entwicklungen für Eigennutzer handelt.
• Die Verknappung an nachfragegerechten Flächen innerhalb des Rings führte dazu, dass die Spitzenmieten stabil auf EUR 13,-/m² verharrt (Ende 2014: EUR 13,-/m²).
Prognose / Trends 2016
• Für das Jahr 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut dynamischen Büroflächenumsatz von rd. 90.000 m².
• Für das erste Quartal 2016 analysierte AENGEVELT- RESEARCH mit rd. 20.000 m² einen robusten Flächenumsatz auf Vorjahresniveau (I. Q 2015: 20.000 m²).
• Bis Ende 2016 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve auf rd. 300.000 m² Bürofläche (siehe dazu auch Leerstandsdiffe-renzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH LeerstandsindEX).
• 2016 werden rd. 10.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt; auch hiervon gelangen keine nennenswerten noch disponiblen Flächen an den Markt.
• Die Spitzenmiete stellt sich 2016 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil auf rd. EUR 13,00/m². Indessen zeichnen sich aufgrund weiterer Verknappungen in gefragten Lagen vor allem im mittleren Preissegment Erhöhungstendenzen ab.
Büroflächenumsätze nach Lagen
• Auf die kompakte Innenstadt (Altstadtkern, Innenstadt innerhalb des Rings) entfielen rd. 18% bzw. 18.000 m² (2014:16.900m², 21%). Höhere Umsatzanteile sind hier ungeachtet der regen Nachfrage durch die zunehmende Angebotsverknappung insbesondere großer zusammenhängender Flächen limitiert.
• Der überwiegende Büroflächenumsatz fand in den angrenzenden Cityrand-Lagen statt, wo rd. 66% bzw. rd. 67.000 m² Bürofläche kontrahiert wurden (2014: 55.700 m², 69%). Hier dominierte das Graphische Viertel mit nahezu 30% der Flächenumsätze, gefolgt von Eutritzsch (11%), Plagwitz (8%) sowie Reudnitz und Südvorstadt (je ca. 5%).
• In direkter Ringlage wurden 2015 ca. 8.000 m² (8%) kontrahiert (2014: 6.100 m², 8%). während es in den Randlagen etwa 9% bzw. 9.000 m² waren.
Büroflächenumsätze nach Branchen
• In der Branchenanalyse dominiert in Leipzig seit Jahren die Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen und beratenden Dienstleister: Im Jahr 2014 erzielte mit rd. 35.400 m² einen Anteil von 44% am Büroflächenumsatz (2013: 37.500 bzw. 52%).
• Die sonstigen Nachfrager (u.a. Handels- und Industrieunternehmen) generierten rd. 27.000 m² bzw. 26% (2014: 12.400 m², 16%), u.a. dank der Eigennutzer-Entwicklung der LWB (Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH) von 7.700 m².
• An dritter Stelle folgen die Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen mit 23% bzw. rd. 23.000 m² Bürofläche (2014: 19.600m², 25%).
• Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten 7.700 m² bzw. 7,6% (2014: 9.100m², 11%).
• Der Anteil der Finanzdienstleister und Versicherungen verdoppelte sich 2015 mit rd. 8.600 m² auf 8,5% (2014: 3.500 m², 4%).
Büroleerstände
U.a. aufgrund der anhaltend expansiven Büroflächennachfrage sank der Leerstand in Leipzig weiter auf 350.000 m², bewegt sich indessen mit nominell 10,4% noch immer auf recht hohem Niveau.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Flächenleerstands ist die rein statistische Leerstandsquote indessen nicht aussagekräftig, sondern ist deshalb gemäß des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH Lerstands¬indEX“) wie folgt zu differenzieren:
• Am Leipziger Büromarkt sind jährlich rd. 100.000 m² bzw. 29% als „regionalisierte Fluktuations¬reserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• 195.000 m² bzw. 56% entfallen auf „strukturelle Leerstände“, also leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die indessen in Leipzig zu vernachlässigen sind.
• Nach Subtraktion der vorerwähnten Flächenbestände ergibt sich der marktwirksame Flächenüberhang von 55.000 m² (2014: 126.000 m²). Das sind rd. 15% des nominellen Gesamtleerstands bzw. lediglich 1,6% des Gesamtflächenbestand von 3,37 Mio. m².
• Die Leerstandsdifferenzierung gemäß ARLEX zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (10,4%) wie allerorten auch in Leipzig allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Mietniveau: Moderater Anstieg
• Im Spitzensegment (oberste 3% des Mietflächenabsatzes) bleibt das Angebot knapp. Die Spitzenmiete stellt sich 2015 auf unverändert 13,-/m².
• In der City zogen die mittleren Mieten leicht auf EUR 9,10/m² an (2014: EUR 9,-/m²).
• Im gesamten Stadtgebiet steigt das Durchschnittsmietniveau seit fünf Jahren und erreicht Ende 2015 den Wert von EUR 7,-/m² (2014: EUR 6,80/m²).
• Deutlich günstiger sind die Büromieten in der Peripherie mit durchschnittlich rd. EUR 4,90/m².
• Für 2016 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitere Mietsteigerungspotentiale im mittleren Preissegment.
Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis 2015: mehr als 125.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 500 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von über 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der letzten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 99% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, ebenfalls 99% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Außerdem wurde AENGEVELT in einer Studie von FOCUS-MONEY als fairster Immobilienmakler ausgezeichnet und als einziger Makler in vier von fünf Kategorien mit „sehr gut“ bewertet (FOCUS-MONEY, Ausgabe 11/2016, 09.03.2016).
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
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Datum: 17.05.2016 - 16:06 Uhr
Sprache: Deutsch
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Ansprechpartner: Thomas Glodek
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Kategorie:
Bau & Immobilien
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