Deutscher Bürovermietungsmarkt 2015 mit Rekordumsatz - Bleibt uns die Dynamik auch 2016 erhalten?

(ots) - Verhalten dynamisch, aber robust. So lässt sich
die aktuelle Lage in der deutschen Wirtschaft zum Jahresende 2015
wohl am besten beschreiben. Positive Aspekte überwiegen, allerdings
fast durchgängig begleitet von einem unüberhörbaren "Aber". Denn die
politischen, europolitischen, geopolitischen und
gesellschaftspolitischen Risiken zu Beginn des Jahres 2016 schlagen
zumindest szenarisch Schneisen auch in unsere wirtschaftliche
Wirklichkeit. Eine wichtige Nachricht für die exportorientierte
deutsche Wirtschaft freilich ist, dass die Rezession in Russland und
in einigen Schwellenländern überwunden scheint und auch Europa
allmählich aus dem Tal herausfindet. Nicht zu vergessen die starken
Konjunkturdaten aus den USA und aus Großbritannien. Von der Insel
droht aber im neuen Jahr die wohl größte Gefahr, sollten sich die
Briten im geplanten Referendum gegen einen Verbleib in der
Europäischen Union entscheiden. Hinzu kommen die nach wie vor
anhaltenden Unsicherheiten über den weiteren Konjunkturverlauf in
China. Der Börsensturz am ersten Handelstag des neuen Jahres lässt
zumindest Zweifel daran aufkommen, dass die Schwäche im Riesenreich
der Mitte überwunden ist. Nur zwei von zahlreichen Unwägbarkeiten und
Risiken, die 2016 lauern. Wie nervös die Finanzmärkte reagieren,
zeigt der DAX, der als Reaktion auf die Meldungen aus China um mehr
als 4 % an einem Tag nachgab. Unter anderem auch deshalb sind die
Wirtschaftsprognosen der Auguren verhalten optimistisch. Nach 1,7 %
im abgelaufenen Jahr sollte die deutsche Wirtschaft 2016 auf
Jahressicht lauf Consensus Economics um weitere 1,8 % wachsen. Die
fundamentale Situation von Unternehmen und Haushalten ist nach wie
vor gut und bleibt die Basis für weiteres Wachstum. Die sich daraus
ergebenden positiven Effekte für die Beschäftigung und die
Lohnentwicklung stimulieren den Konsum, der private Verbrauch wird

mehr denn je zu einer tragenden Säule der deutschen Wirtschaft.
Inwieweit und ob sich deren Dynamik auch 2016 tatsächlich fortsetzen
wird, ist zum Beginn des neuen Jahres freilich mit einigen
Fragezeichen zu versehen.

Positive und expansive Marktentwicklung setzt sich fort -
dynamisches Schlussquartal sorgt für Rekord

"Gute Unternehmens- und Arbeitsmarktdaten sind gleichfalls die
Triebfeder für die deutschen Büromärkte. In einem solchen Umfeld
werden mögliche Umzugs- und Expansionsentscheidungen deutlich
leichter getroffen und letztendlich auch realisiert. Dies hat im
letzten Quartal des Jahres 2015 nochmals zu einem kräftigen Anstieg
der Umsätze geführt, vor allem einige großvolumige Vermietungen
konnten noch abgeschlossen werden", betont Dr. Frank Pörschke, CEO
JLL Deutschland.

Mit ca. 3,6 Mio. m² liegt das Umsatzvolumen zum Jahresende 2015
nach Informationen von JLL um 21 % über dem Vorjahresergebnis und hat
den bisherigen Rekord des Jahres 2011 um 7 % übertroffen. Damals
fanden rund 3,4 Mio. m² Büroflächen neue Nutzer. Auch der
5-Jahresschnitt wurde deutlich um gut 19 % übertroffen. Das ist noch
einmal merklich mehr, als noch vor einigen Wochen abzusehen war.
Allein das vierte Quartal hat mit ca. 30 % zu diesem Ergebnis
beigetragen. "Ob ein solches Umsatzfeuerwerk auch 2016 erzielt werden
kann, bleibt abzuwarten, tendenziell dürfte der Umsatz aber leicht
nachgeben. Aber selbst ein leichter Nachfragerückgang müsste dann im
Lichte des Rekordjahres 2015 gesehen werden", so Timo Tschammler,
Mitglied im Management Board JLL Deutschland. Tschammler weiter: "Die
Abschlussfreude der Unternehmen spiegelt sich nicht nur in der
Umsatzstatistik wider, auch die Nettoabsorption als Gradmesser der
Expansionsaktivitäten hat sich positiv entwickelt. Zum Jahresende
2015 registrieren wir das höchste Niveau der letzten drei Jahre." Mit
den über alle Big 7 aggregierten ca. 1,1 Mio. m² (um die der belegte
Büroflächenbestand also gewachsen ist) ist der Fünf-Jahresschnitt um
ca. 36 % überschritten. Das Plus im Vergleich zum Vorjahr bewegt sich
bei rund 220.000 m².

In den letzten Wochen des Jahres 2015 wurden noch zahlreiche
großvolumige Abschlüsse getätigt, so dass sich im Vergleich zu den
vergangenen Jahren eine Steigerung von Deals ab 10.000 m² ausmachen
lässt. Bis Ende des Jahres waren es insgesamt 38 Abschlüsse und damit
etwas mehr als im 5-Jahresschnitt (2010-2014 mit 33). Mit diesen
Vermietungsabschlüssen wurde 2015 ein Volumen von insgesamt rund
735.000 m² generiert, gleichbedeutend einem signifikanten Plus von 40
% gegenüber dem Schnitt der vergangenen 5 Jahre. "Insgesamt stehen
die Märkte auf einem sehr breiten Fundament. Großabschlüsse allein
sind nicht grundsätzlich das Allheilmittel für hohe Umsatzvolumina,
sondern es bedarf daneben eines allgemein dynamischen
Marktgeschehens", betont Tschammler.

"Die immer noch vorhandene Sorge einiger Marktteilnehmer, dass
sich die Investmentmärkte von ihrem Fundament, den
Vermietungsmärkten, entfernen, erweist sich als nicht begründet. Im
Gegenteil, die insgesamt sehr gute Entwicklung der Vermietungsmärkte
in der Jahresbetrachtung sorgt dafür, dass sich die Lücke weiter
schließt", so Tschammler. Und weiter: "Hinzu kommt, dass sich das
Umsatzwachstum nicht nur auf die Top-Lagen konzentriert. Vor allem
Unternehmen aus der Telekommunikationsbranche, dem EDV-Sektor und der
Industrie fokussieren sich aufgrund der geringeren Mietpreise
überwiegend auf Zweitlagen - ohne allerdings Abstriche hinsichtlich
der Flächen- und Ausstattungsqualität zu akzeptieren - und sorgen so
für flächendeckende Zuwächse."

Die Nachfrage in Berlin ist nicht zu toppen

Die geografische Differenzierung der Big 7 zeigt 2015 im
Jahresvergleich ein deutliches Umsatzwachstum in Düsseldorf (+46 %)
und Berlin (+43 %). In der Hauptstadt wurde mit knapp 880.000 m²
nicht nur ein Allzeithoch erreicht, auch konnte erstmals München vom
Umsatzthron gestoßen werden. Ebenfalls zweistellige Zuwächse konnten
in München und Köln registriert werden. Die anderen drei Hochburgen
Hamburg, Stuttgart und Frankfurt haben das Jahr mit einem leichten
Umsatzplus abgeschlossen.

Leerstände in allen Märkten auf Talfahrt

Der kumulierte Leerstand liegt Ende des Jahres 2015 bei 5,69 Mio.
m², erstmals seit 2002 unter der 6-Mio. m²-Grenze und 16 % unter dem
Vorjahresstand. Auch hier macht sich die dynamische Nachfrage des
Schlussquartals besonders bemerkbar, denn allein im Verlauf der
letzten 3 Monate sank der Leerstand um fast 450.000 m² (7 %). Die
Leerstandsquote über alle Big 7 hinweg hat mit einer aggregierten
Quote von 6,4 % zum Ende des Jahres einen neuerlichen Tiefpunkt
erreicht. Dies ist der niedrigste Stand seit 2002, im Vergleich zum
Vorjahr ein Rückgang um 1,2 Prozentpunkte. "Da sich die Nachfrage
auch 2016 auf einem hohen Niveau einpendeln wird und das spekulative
Neubauvolumen nach wie vor keine Angebotsschwemme signalisiert, wird
der Leerstand auch 2016 nochmals leicht fallen. Dies umso mehr, weil
die aktuelle Diskussion über die Unterbringung von Flüchtlingen im
laufenden Jahr anhalten wird und auch leerstehende Büroimmobilien
hinsichtlich ihrer Eignung intensiv geprüft werden", so Helge
Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland. Scheunemann
weiter: "Allein in den Big 7 haben wir ein Potenzial von ca. 800.000
m² identifiziert, die für die Unterbringung von Flüchtlingen in Frage
kommen könnten und zwar unabhängig von der individuellen baulichen
und rechtlichen Situation. Das sind komplett leerstehende Flächen mit
mindestens 5.000 m² verfügbarer Fläche. Theoretisch könnte bei
vollständiger Nutzung bzw. Umnutzung dieser Flächen die
Büro-Leerstandsquote auf deutlich unter 6 % sinken."

Fertigstellungen mit leichtem Rückgang in 2015

Im letzten Quartal des Jahres wurden Neubauflächen in einer
Größenordnung von rund 307.000 m² fertiggestellt, 25 % weniger als
noch vor 3 Monaten erwartet. "Dies zeigt, dass immer noch keine
signifikante und schon gar keine spekulativ geprägte Neubautätigkeit
im Gange ist", so Scheunemann. Das Fertigstellungsvolumen beläuft
sich 2015 insgesamt auf rund 870.000 m² damit um ca. 12 % unter dem
Vorjahresniveau. Im 12-Monatsvergleich zogen die
Fertigstellungsvolumina in allen Städten bis auf Düsseldorf und
Frankfurt an, die meisten Flächen kamen in Hamburg und München auf
den Markt. Für 2016 wird ein Neubauvolumen von knapp 1,3 Mio. m²
erwartet. Von diesen stehen den suchenden Unternehmen aktuell nur
noch 448.000 m² zur Verfügung, der überwiegende Teil (65 %) ist
bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. "Solange der
Anteil der freien am Markt verfügbaren Neubauflächen konstant bei
rund einem Drittel liegt, sehen wir nach wie vor eher eine
Angebotsknappheit, die sich insofern nicht negativ auf die
Mietpreisentwicklung auswirken sollte. Dies gilt umso mehr, weil
Grundstückspreise aufgrund der Nutzungskonkurrenz in den begehrten
Lagen weiter ansteigen. Und vor diesem Hintergrund ist auch für 2017
aus heutiger Sicht keine Erhöhung der Neubauaktivitäten erkennbar, im
Gegenteil: das Fertigstellungsvolumen wird wieder unter die 1-Mio.-m²
Marke sinken", notiert Scheunemann.

Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter auf Wachstumskurs

Die Spitzenmieten sind im Verlauf des Jahres in allen Städten
außer Köln und Düsseldorf gestiegen. Aggregiert schlägt für 2015 im
Spitzenmietpreisindex ein Plus von 3 % zu Buche, damit gemeinsam mit
2012 der stärkste Anstieg seit 2007. Da die Mieten auch in B-Lagen
angezogen haben, stiegen 2015 auch die Durchschnittsmieten insgesamt
und mit einem Plus von 4 % stärker als die Spitzenmieten. Ein
weiterer leichter Zuwachs von knapp 1 % bei den Spitzenmieten und
knapp 2 % bei den Durchschnittsmieten wird für das Jahr 2016
erwartet.



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com

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Datum: 07.01.2016 - 11:25 Uhr
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