Wulff Aengevelt: „Wohninvestments im Bestand vor Erwerb sorgfältig prüfen!“

ID: 1078274
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(pressekat) - Wohninvestments sind gefragt. In zahlreichen Städten erzielen dabei Bestandsimmobilien kaum höhere Spitzenrenditen als Wohnungsneubau. Dabei wird der sich in zahlreichen Bestandsobjekten abzeichnende Sanierungsbedarf oftmals nicht ausreichend berücksichtigt.

Hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments und niedriges Zinsniveau treiben seit Jahren vielerorts die transaktionsüblichen Kaufpreismultiplikatoren. Hierdurch reduzieren sich die Renditen. Dies gilt auch für Wohninvestments in den deutschen Wachstumsmetropolen. Hier stellen sich die Spitzenrenditen mittlerweile auf bzw. unter 5%.

Dabei sind die Verzinsungen für Bestandsobjekte kaum höher als für Neubauobjekte, teilweise sogar geringer. Beispiel München: Wohninvestments im Bestand erzielen hier eine Spitzenrendite von 3,5%, im Neubau sind es 4%. In Köln und Stuttgart stellen sich Bestand und Neubau identisch auf 4% bzw. 4,5% und in Düsseldorf sind Bestandsobjekte im Top-Segment mit 5,2% gerade einmal 0,2 Prozentpunkte rentierlicher als Wohnungsneubau.

Das gilt nicht nur für die Big Seven, sondern teilweise auch für prosperierende B-Städte. So liegt das Top-Renditeniveau für Neubauwohninvestments in Leipzig mit 5,9% zwar grundsätzlich höher als in den A-Standorten, der Abstand zur Spitzenverzinsung im Leipziger Wohnungsbestand (6%) ist indessen marginal.

Häufig wird dabei indessen vernachlässigt, dass die Mehrzahl der Bestandsimmobilien 30 Jahre und älter ist: In Düsseldorf wurden beispielsweise über 80 Prozent des Wohnungsbestandes von gut 340.000 Einheiten vor 1977 errichtet. Entsprechend besteht für viele dieser Objekte zeitnaher kostenintensiver Sanierungsbedarf. Hierbei besteht nur für Modernisierungsmaßnahmen wie z.B. Fassaden-, Dach- und Keller-Dämmung die Möglichkeit, die anfallenden Kosten auf die Mieten umzulegen. Die Kosten für ein neues Dach, den Anstrich von Fassaden, Treppenhäusern, Fenster- und Türrahmen oder andere substanzerhaltene Maßnahmen muss der Eigentümer dagegen alleine tragen.



Mit hohen Kaufpreismultiplikatoren jenseits der 20-fachen Jahreskaltmiete sowie begrenzten Mieterhöhungsspielräumen lassen sich indessen die zwingend erforderlichen Substanzerhaltungsrücklagen nicht erwirtschaften. Folge: Entweder unterbleibt die angemessene Sanierung oder sie fällt als zusätzliche Investition an, so dass der ohnehin marginale Renditevorsprung gegenüber Wohnungsneubau abschmilzt. Hinzu kommt der kaum scharf kalkulierbare zeitaufwendige und zudem mietrechtlich komplexe Aufwand der Sanierungsmaßnahmen. Deshalb sollten diese Aspekte beim Erwerb von Bestandswohninvestments im Vorfeld mit ausgewiesenen Immobilienexperten geprüft werden: Professionalismus statt „Überraschung“. Widrigenfalls zehrt technische Überalterung moderate Renditen.



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Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.

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Kennedydamm 55 / Ross-Straße
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Tel.: 02 11/83 91-307
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Datum: 30.06.2014 - 16:35
Sprache: Deutsch
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Kontakt-Informationen:
Firma: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
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Stadt: Düsseldorf
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