Hohe Investmentnachfrage drückt Renditen weiter nach unten - Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt nahe der historischen Höchststände

(ots) - "Politische Börsen haben kurze Beine." Wieder
einmal hat sich diese derzeit oft zitierte Börsianerweisheit auch
nach der Bundestagswahl bestätigt. Nur kurz rutschte der Dax ins
Minus, um dann sofort wieder die Kehrtwende in positives Terrain
anzutreten. Auch wenn das Ergebnis eine zähe und langwierige
Regierungsbildung erwarten lässt, so ist doch zumindest mit Merkels
Wiederwahl das eingetreten, was allgemein erwartet wurde. Aus Sicht
der Wirtschaft ist die Botschaft allerdings auch klar: es darf jetzt
keinen Stillstand geben, die dringenden Fragen wie die Zukunft
Europas, Strukturreformen im Arbeitsmarkt, Zuwanderung, Energiewende
und Digitalisierung müssen Eingang in das Regierungsprogramm finden
und es bedarf insofern möglichst schnell einer stabilen und
handlungsfähigen Regierung.

Auf den Finanzmärkten ist der Reigen an politischen Wahlen in
Europa damit zunächst einmal abgehakt, Blessuren keine erkennbar.
Wesentlich relevanter aus finanzpolitischer Sicht bleibt dagegen der
Blick über den Kanal in Sachen Brexit, der Blick über den großen
Teich auf die Trumpsche "Twitter-Politik" sowie der Blick auf die
Zinspolitik der FED und der EZB.

Diesen Themenfokus haben letztendlich auch Immobilien-Investoren.
In einer jüngst durchgeführten JLL-Umfrage unter deutschen Investoren
nannte das Gros der Antwortenden den Brexit als politisches Ereignis
mit größtem Einfluss auf den deutschen Immobilieninvestmentmarkt mit
erwarteten Vorteilen und Stimuli für Kontinentaleuropa und
insbesondere für Deutschland. Mündend in steigender
Investorennachfrage und Preissteigerungen. Es folgt die Zinspolitik,
bzw. das aktuelle Zinsniveau als relevantes Ereignis. Hier ist nach
Aussage vieler Investoren keine Zinswende in Europa erkennbar oder
kurzfristig zu erwarten. "Der Druck auf die Immobilien-Renditen

bleibt somit erhalten. Solange die Renditelücke zwischen
Immobilieninvestments zu Staatsanleihen die aktuellen Spanne behält,
bleiben Investments auf den deutschen Immobilienmärkten ebenfalls
hoch. Gleichzeitig geht der Blick immer wieder in Richtung USA, wo
die FED bereits weitere Zinsschritte angekündigt hat und damit die
Zinsdifferenz zu Europa immer weiter zunimmt. Die Frage bleibt,
inwieweit und wie schnell dann der Druck auf die EZB wächst, auch in
Europa an der Zinsschraube zu drehen", so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany.

Und weiter: "Solange das aber nicht passiert - und die nach wie
vor niedrigen Inflationsraten in der Eurozone bieten weiterhin
Nährboden für Zinserhöhungen - bleibt das Zinsniveau die Triebfeder
auch für den deutschen Investmentmarkt."

Transaktionsvolumen im deutlichen Plus gegenüber dem Vorjahr

Mit nahezu ungebremster Dynamik hat der deutsche
Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt die Sommermonate durchlaufen. Mit
12,8 Mrd. Euro in den Monaten Juli bis September ist zwar ein etwas
geringerer Wert als im Vorquartal erzielt worden, die Anzahl der
Abschlüsse aber lässt kein Abflauen der Nachfrage erkennen. Es bleibt
dabei: es mangelt an geeigneten Produkten. Dies deckt sich auch mit
den Ergebnissen unserer September-Umfrage. Fast die Hälfte der
Antwortenden will in den kommenden 12 Monaten per Saldo die
Immobilienbestände erhöhen und weitere fast 40 % wollen ihre Bestände
halten. Hemmschuh für die überwiegende Anzahl der von uns befragten
Investoren ist nach wie vor die Produktknappheit.

Für den Neunmonatszeitraum 2017 summiert sich das deutschlandweite
Transaktionsvolumen auf 38,6 Mrd. Euro, ein Plus gegenüber dem
Vorjahr um 19 %, das zweitbeste Dreivierteljahr nach 2007. "Im Moment
spricht nichts dagegen, dass diese Entwicklung auch im letzten
Quartal anhalten wird. Insofern gehen wir von einem
Gesamtjahres-Transaktionsvolumen von 50 bis 55 Mrd. Euro aus. Es wird
spannend, ob 2017 an das Rekordjahr 2015 mit 55,1 Mrd. Euro
heranreichen kann", so Tschammler.

Größte Einzeltransaktion des Jahres kurz vor Quartalsende -
Portfoliotransaktionen überproportional am Ergebnis beteiligt

Kurz vor Quartalsschluss kam mit dem Verkauf des Berliner Sony
Centers für rund 1,1 Mrd. Euro an einen kanadischen Pensionsfonds
auch die größte Transaktion des Quartals und die bis dato größte
Einzeltransaktion des Jahres zustande.

Mit einem Volumen von 465 Mio. Euro war die zweitgrößte
Transaktion des dritten Quartals eine Portfoliotransaktion, der
Verkauf von 11 Hotels an einen global agierenden Fonds Manager. In
der Dreivierteljahresbetrachtung schaffte es dieser Abschluss
immerhin auf Platz 5. Ãœberhaupt hat sich der Trend zum Erwerb von
Portfolios fortgesetzt. Sieben der zehn größten Transaktionen des
laufenden Jahres waren Portfolios, die sich zusammen auf 5,4 Mrd.
Euro und damit auf immerhin rund 14 % des deutschlandweiten
Transaktionsvolumens aufsummierten. Vor diesem Hintergrund ist es
nicht verwunderlich, dass die Steigerung von Portfolio-Transaktionen
gegenüber dem Vorjahr mit 25 % auch überproportional ausfiel. Auf die
Top 10 - Transaktionen folgen im bisherigen Jahresverlauf 17 weitere
Einzel- und Paketabschlüsse mit jeweils 200 Mio. Euro oder mehr. "Die
zum Halbjahr vermehrt beobachteten konkreten Abschlüsse
institutioneller Investoren aus dem asiatischen Raum haben sich im
dritten Quartal zwar nicht fortgesetzt, dennoch bleibt das Interesse
dieser Käufergruppen am deutschen Markt bestehen. Wir rechnen bis
Ende des Jahres mit weiteren Abschlüssen jenseits der
100-Mio.-Euro-Marke", betont Tschammler.

Leichte Risikoausweitung in Bezug auf den geographischen Fokus
bleibt bestehen

Aggregiert entfielen zwischen Januar und Ende September rund 20,4
Mrd. Euro auf die sieben großen Investment-Hochburgen Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies
entspricht einem Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit
hat sich auch hier der Trend vom Halbjahr verfestigt: Investoren
nehmen im erhöhten Maße auch Standorte abseits der Metropolen ins
Visier. Mit 18,2 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen außerhalb der
Big 7 nur noch um rund zwei Milliarden unter dem der großen Märkte.
Das Wachstum im 12-Monatsvergleich fiel mit knapp 19 % auch ähnlich
aus. Dennoch bleibt das Gefälle innerhalb der Assetklassen bestehen.
Nach wie vor werden fast 70 % aller Bürotransaktionen (bezogen auf
das Volumen) innerhalb der Big 7 gedreht.

Berlin bleibt unangefochten Investment-Hauptstadt

Die insgesamt für Berlin notierten 5,9 Mrd. Euro sind
gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 74 %. Allein im
letzten Quartal konnten vier Transaktionen mit jeweils mehr als 200
Mio. Euro in der Hauptstadt registriert werden. "Das sehen wir nicht
so häufig in einer Stadt in einem Quartal", so Helge Scheunemann,
Head of Research JLL Germany. München folgt auf Platz 2 mit 4,1 Mrd.
Euro (+ 25 %) und Frankfurt mit 3,3 Mrd. Euro. Die Bankenmetropole
gibt aktuell ein widersprüchliches Bild ab. Einem stark anziehenden
Vermietungsmarkt steht ein Investmentmarkt gegenüber, der im
Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 7 % verzeichnen musste.
"Dennoch scheint der Ausblick in die nähere Zukunft gut zu sein.
Zahlreiche Investoren erwarten, dass sich die Ereignisse rund um den
Brexit positiv auf die Investitionen in Deutschland und vor allem auf
Frankfurt auswirken werden", meint Scheunemann. Neben Frankfurt
musste Hamburg einen signifikanten Rückgang des Transaktionsvolumens
mit hinnehmen (- 27 %). Hier fehlte es bislang an den großen Tickets.
Die größte Transaktion des letzten Quartals war der Verkauf der
Kaiser-Galerie für rund 170 Mio. Euro.

Einzelhandelsimmobilien wieder auf Platz zwei

An der Rangfolge der "Beliebtheitsskala" hat sich auch im dritten
Quartal nur wenig geändert. Büroimmobilien sind nach wie vor auf
Platz 1, haben ihren Anteil gegenüber dem Halbjahresergebnis sogar
noch etwas ausgebaut. Rund 17,3 Mrd. Euro flossen in diese
Assetklasse (45 %). Einzelhandelsimmobilien, die ihren Anteil relativ
stabil halten konnten (19 %), haben den zweiten Platz von den
Logistikimmobilien wieder zurückerobert. Der grundlegende Trend einer
deutlich erhöhten Investorennachfrage für Logistikflächen bleibt
bestehen. Dies spiegelt sich letztendlich auch in der Entwicklung der
Renditen wider. Gleichzeitig scheint das "Misstrauen" gegenüber der
Zukunftsfähigkeit des stationären Einzelhandels (noch) nicht so
ausgeprägt, die sich bietenden Kaufmöglichkeiten, wenig zahlreich,
werden genutzt. "Die Entwicklung des Transaktionsvolumens für
Senioren- und Pflegeimmobilien zeigt stetig nach oben, sie konnten
immerhin eine knappe Milliarde bilanzieren", so Scheunemann.

Und wieder richtig Bewegung bei den Renditen

Nach der kurzen Verschnaufpause im zweiten Quartal zeigen die
Spitzenrenditen bis Ende September erneut einen Sinkflug. Ob damit
nun ein Plateau erreicht ist, ist nur schwer abzusehen. "Was wir aber
bemerken ist eine immer stärker gewichtete Erwartung von
Mietpreissteigerungen insbesondere bei Büroimmobilien. Angesichts der
sehr robusten Konjunktur und der Expansionspläne vieler Unternehmen
verstärkt sich der insgesamt sehr positive Ausblick der Nutzermärkte
mit entsprechend positiven Konsequenzen auf die Wertentwicklung",
betont Timo Tschammler.

Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liegt die
Spitzenrendite für Büroimmobilien am Ende des dritten Quartals bei
3,39 % und damit nochmals acht Basispunkte unter dem Wert im zweiten
Quartal. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen nochmaligen Rückgang
auf dann 3,24 %. In Berlin dürfte eine Schallmauer nach unten
durchbrochen werden: erstmals stünde bei einer deutschen Bürohochburg
eine "2" vor dem Renditekomma. In Kombination mit dem erwarteten
Mietwachstum wird sich auch für das Gesamtjahr 2017 im dritten Jahr
in Folge ein Kapitalwertwachstum im zweistelligen Prozentbereich
erzielen lassen.

"Wie bereits zum Halbjahr erwartet, zeigt auch die Renditekurve
für Logistikimmobilien kräftig nach unten. Hier werden im Schnitt
mittlerweile 4,70 % erzielt. Bis Jahresende erwarten wir ein weiteres
Absinken um rund 20 Basispunkte auf voraussichtlich 4,50 % im
Schnitt", sagt Helge Scheunemann.

Für innerstädtische Geschäftshäuser gilt die Diskrepanz von
Angebot und Nachfrage in besonderem Maße. Deshalb gab es hier in
Bezug auf die Renditen erneuten "Korrekturbedarf" nach unten. Ãœber
die Big 7 hinweg liegt die Spitzenrendite bei nur noch 2,96 % mit
weiterer leichter Tendenz in den kommenden drei Monaten nach unten.
Die Netto-Anfangsrenditen für einzelne Fachmärkte und auch für
Shopping Center blieben dagegen stabil bei 5,40 % bzw. 4,00 %. "Bei
Fachmarktzentren haben aufgrund des starken Investoreninteresses die
Spitzenrenditen noch einmal um 20 Basispunkte auf 4,70 % nachgegeben.
Auch hier rechnen wir bis Jahresende mit einer weiteren leichten
Kompression um 10 Basispunkte", so Scheunemann.



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Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com

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Datum: 04.10.2017 - 08:15 Uhr
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