Händler denken um: Mittelstädte knöpfen Big 10 große Marktanteile ab / Hohes Mietniveau in den Toplagen ist dem Umsatzwachstum enteilt

(ots) - Der Himmel über dem deutschen Vermietungsmarkt
für Einzelhandelsimmobilien hat sich nach dem ersten Halbjahr 2017
wieder etwas aufgeklart: Bei 533 Anmietungen setzte der Markt binnen
sechs Monaten 246.900 m² um. Das sind 10.000 m² und 25 Deals mehr als
im Vorjahreszeitraum. Allerdings liegt der Flächenumsatz trotz des
positiven Trends noch 3 % unter dem 5-Jahres-Schnitt.

Deutlich abwärts ging es dabei allerdings für die Big 10, der zehn
bedeutendsten Einzelhandelsmetropolen Deutschlands. Deren Anteil am
Gesamtvermietungsvolumen fiel im Jahresvergleich signifikant von fast
35 % auf 23 % - der niedrigste Wert der vergangenen fünf Jahre.
Dieser rückläufige Trend zeichnete sich bereits 2016 ab, hier konnten
die Big 10 aber noch ein Durchschnittsergebnis von 37 % erreichen.
Offenbar rücken verstärkt attraktive Mittelstädte in den Fokus der
Expansionsleiter. Standorte, die von dieser Entwicklung profitierten,
waren z.B. Münster, Bielefeld, Wiesbaden oder Gießen, die im ersten
Halbjahr Ergebnisse zwischen 3.200 m² und 9.500 m² erzielten.

Unter den Big-10-Städten lieferten sich Berlin (13.400 m²) und
Hamburg (12.300 m²) ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Beide verbesserten sich
deutlich im Vergleich zum Vorjahr. Erst mit Abstand und jeweils 7.300
m² folgen Stuttgart und Köln. Allen Metropolen gemein: Sie liegen
deutlich unter ihren 5-Jahres-Schnitten. Das gilt insbesondere für
München (5.400 m²/19.300 m² im Schnitt in den Jahren 2012 bis 2016),
Düsseldorf (4.300 m²/16.400 m²) und Frankfurt (4.000 m²/23.100 m²).

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: "Die Standorte
jenseits der Big 10 sind seit geraumer Zeit im Fokus der
Expansionsmanager. Das hängt damit zusammen, dass in den 1A-Lagen der
Big 10 die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich stärker als die
Umsätze gestiegen sind. Wer dort vertreten ist, muss mittlerweile

einen starken Druck auf die Marge aushalten - und das wollen und
können immer weniger. Viele Eigentümer gehen weiterhin von stabil
hohen oder gar steigenden Mieten aus. Neue Anmietungen sehen wir
deshalb außerhalb der wirklich absoluten Prime-Lagen fast
ausschließlich nur dort, wo die Vermieter sich bei den
Vertragskonditionen flexibler zeigen. Doch aktuell ist dieses
Verhalten noch die Ausnahme."

Die Folge: Gerade in Zeiten stagnierender Umsätze sind Städte in
kaufstarken Regionen, die zugleich nicht auf dem Mietniveau der Big
10 liegen, eine attraktive Alternative. Das gilt vor allem für
Städte, die als Oberzentren ihrer Region über eine starke
Zentralitätsziffer verfügen und Kaufkraft aus dem Umland anziehen.
"Eine attraktive Mischung aus Geschäften und Gastronomie, die für
Genuss, Erlebnis und Aufenthaltsqualität sorgt, ist für viele Städte
das Rezept für nachhaltigen Erfolg", sagt Wichner.

Auffällig dynamisch zeigt sich seit Jahresbeginn der Bereich
Gesundheit/Beauty, der seinen Flächenanteil von 13 % auf 19 %
deutlich steigerte und erstmals Rang zwei unter den
flächenumsatzstärksten Branchen erreichte. Der Aufsteiger der
vergangenen Jahre, die Gastronomie, musste mit 18 % einen Dämpfer
hinnehmen, nachdem sie zuletzt immer konstant bei bis zu 24 % gelegen
hatte. Die Gründe für den Platzwechsel: Die Drogeriemarktketten
Müller und Rossmann waren mit großflächigen Anmietungen aktiv, aber
auch die Fitnessbranche im Discountsegment versucht, in den
Innenstädten weiter Fuß zu fassen. Zum anderen wird im
Gastronomiebereich eher im mittleren oder - je nach Konzept - auch im
kleineren Flächenbereich angemietet.

Der traditionelle Branchenspitzenreiter Textilien fiel mit 29 %
unter die historische 30-%-Marke zurück. Hier waren vor allem die
internationalen Akteure dominant: Sie mieteten 56.600 m² an, während
nationale Marken nur 15.700 m² verbuchten. Es rücken immer wieder
neue Konzepte nach, wie zuletzt das italienische Modelabel Peserico
oder Arket, eine Multilabelkette von H&M. Ebenfalls erfolgreich
startete die türkische Modemarke Yargici ihre Deutschlandexpansion
und sicherte sich bereits vier Standorte.

Einzelne Unternehmen dominierten derweil die Bereiche Warenhaus (8
%) und Heim-Haus-Wohnbedarf (6 %). Hier zeigte sich Woolworth
weiterhin expansiv, aber auch die Nachvermietung der ehemaligen
Strauss-Flächen an das Kaufhauskonzept Elanza mit sechs Anmietungen
schlug zu Buche.

Leichte Rückgänge verbuchen derweil die Spitzenmieten: In den Big
10 gingen die Spitzenmieten im ersten Halbjahr 2017 gegenüber 2016 um
0,9 % zurück. Das geht allerdings weitgehend auf Berlin zurück, wo
der Spitzenwert um rund 6 % fiel. Sieben Städte blieben konstant. Bis
Jahresende geht JLL von keiner weiteren Veränderung aus. Im
Durchschnitt aller deutschlandweit untersuchten 185
Einzelhandelsmärkte fiel der Rückgang der Spitzenmiete hingegen mit
1,8 % doppelt so hoch aus. In Bezug auf die Mietpreisentwicklung ist
erkennbar, dass sich der deutsche Einzelhandelsmarkt immer mehr
ausdifferenziert und es gibt durchaus Städte abseits der Big 10, die
auch weiterhin Mietpreissteigerungen im Spitzensegment zu
verzeichnen haben. Den größten absoluten Anstieg erfuhr Bonn, wo der
Spitzenwert seit dem ersten Halbjahr 2016 um 15 Euro auf aktuell 125
Euro/m²/Monat zulegte.



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Datum: 31.07.2017 - 08:13 Uhr
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